27.07.2021

Что такое субаренда

Собственники, имеющие сводные помещения, нередко сдают их в аренду. Это довольно выгодно!

Арендатор же, в свою очередь, имеет право сдать это помещение в субаренду, согласовав этот момент с собственником помещения.

Что такое субаренда, и какие есть нюансы заключения договора?

Суть понятия

Субаренда — это юридическая сделка по временной переуступке права пользования помещением арендатором этого помещения.

То есть, арендатор может сдать арендуемое им помещение или его часть, в аренду третьему лицу. Но такая сделка возможна только с согласия собственника.

Как и любая другая юридическая сделка, субаренда сопровождается заключением соответствующего договора. Подписывается он между арендатором и субарендатором, а также, иногда, и арендодателем.

Сделка является вполне законной, если соблюдены все нормы гражданского законодательства.

Субаренда является одной из разновидностей аренды, наряду с лизингом, наймом и поднаймом.

Правовые акты

Так как субаренда — это юридическая сделка, то она сопровождается заключением соответствующего договора.

Эта сделка регулируется нормами гражданского законодательства:

 Главой 34ГК РФ в статьях этой главы перечислены все основные нормы заключения договора аренды, а также все права и обязанности обеих сторон сделки
 Статьей 432ГК РФ договор субаренды должен соответствовать нормам, указанным в этой статье

Предметом сделки является недвижимость:

  1. Участки земли.
  2. Жилые или нежилые помещения.
  3. Воздушные и морские суда.
  4. Здания и строения.

Также предметом может быть — оборудование, промышленные машины и агрегаты, прочая техника.

Возможные риски

Получить прибыль от сдачи имущества в аренду может не только его владелец, но и арендатор. Последний может сдать арендуемое имущество в субаренду.

Но, арендатор помещения у собственника может заключить сделку только при наличии письменного согласия собственника.

Оно может быть выражено как отдельным документом, так и быть отдельным пунктом в договоре аренды.

То есть, владелец помещения может выразить своё согласие на сдачу помещения в субаренду 2-мя способами:

 Выразить согласие при заключении договора аренды для этого достаточно прописать в самом договоре пункт, в котором будет указано, что «арендатор имеет право сдавать арендуемое им помещение в субаренду, не спрашивая согласия собственника». Если такая оговорка есть, то у субарендатора «развязаны руки»
 Выразить своё согласие отдельным документом то есть, написать письменное согласие на переуступку права арендатора

Только при наличии одного из этих 2-ух условий, арендатор может сдать помещение. При этом существуют определённые риски:

 Арендатор может сдать помещение, не получив предварительного согласия собственника помещения этот риск сводиться к минимуму, если владелец помещения и арендатор тесно контактируют. Если же владелец помещения проживает в другой местности, и редко «навещает» свою собственность, то вероятность обмана со стороны арендатора существует
 Если договора субаренды заключается сроком более, чем на 1 год, его необходимо обязательно регистрировать обе стороны могут пойти на «уловки» — заключить договор сроком на 11 месяцев. Такая хитрость «помогает» арендатору уходить от уплаты налогов
 Если арендатор является недобросовестным, то он может заключить договор субаренды на срок, который превышает договор аренды тогда субаренда прекратит своё действие по истечении срока договора аренды. Если деньги были уплачены вперёд за весь срок, то вернуть их не получится

Поэтому субарендатору, при заключении договора, следует учесть несколько существенных нюансов:

 Наличие согласия владельца помещения в обязательном порядке
  Предварительное ознакомление с основным договором это необходимо для того чтобы убедиться в сроке действия этого документа
  Если срок заключения превышает 1 год то бумагу нужно обязательно регистрировать в Росреестре
Особенности субарендных договорных отношений

Как уже упоминалось, субаренда — это юридическая сделка по временной передаче права пользования конкретным помещением. Поэтому необходимо заключить соответствующий договор, чтобы эту сделку узаконить.

Есть несколько правовых нюансов, которые должны соблюдать все участники сделки. Это:

 Обязательное заключение договора на срок, не превышающий срок действия основного договора
 Сам собственник сдаваемого помещения является неотъемлемой частью сделки так как без его согласия она невозможна
 Согласие владельца должно быть оформлено письменно если это физлицо, то достаточно будет простого письменного согласия, подписанного собственником. Заверять его у нотариуса не нужно. Если же владельцем является юрлицо, в котором несколько учредителей, то согласием будет являться протокол собрания учредителей, на котором они примут такое решение. Если собственник бизнеса один, то оформляет единоличное решение
 Арендатор не теряет свои обязательства перед владельцем сданного в субаренду имущества и не может передать субарендатору больше прав на пользование имуществом, чем он сам имеет
 Если договор заключается сроком более года его необходимо зарегистрировать в обязательном порядке
Процесс заключения контракта

Договор субаренды должен отвечать тем требованиям, которые предъявляет ст. 420, ст. 432 и 434 ГК РФ. Это:

 Он должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки
 Момент заключения сделки это момент его подписания и  является недействительным без согласия собственника помещения
 Не может быть заключён на срок превышающий срок основного договора аренды
 Должен быть зарегистрирован если заключается сроком более 1 года
 Досрочное прекращение договора аренды влечёт за собой прекращение и договора субаренды
Оформление соглашения на земельные участки

Земельные участки также являются объектами недвижимости в РФ, поэтому они могут стать предметом не только договора аренды, но и субаренды.

Основным моментом договора субаренды любого объекта недвижимости, является плата по договору за пользование имуществом.

Она устанавливается по соглашению сторон. Это касается и субаренды земельного участка. Здесь оплачивается временное пользование данным участком или недрами.

Но, все плоды и полученные доходы от деятельности на субарендном участке являются исключительно собственностью субарендатора.

Договор оформляется письменно, и содержит в себе следующую информацию:

 Данные о каждой стороне сделки владельце, арендаторе и субарендаторе
 Данные арендуемого земельного участка обязательно нужно дать не только описание участка, но и указать чёткие территориальные границы этого участка, а также указать чёткие характеристики этой территориальной зоны и подробные условия совершаемой сделки

В части договора «Предмет договора», подробно описываются основные характеристики взятого в субаренду участка земли. Это:

 Общая площадь конкретного участка в квадратных метрах и категория земель, к которым он относится
 Кадастровый номер по документам также точный адрес, по которому этот участок располагается
  Цели, которые преследует субарендатор если на данном участке есть какие-либо строения, то их необходимо перечислить

Договор вступает в силу сразу после его подписания. При необходимости, его нужно будет зарегистрировать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *