Любое помещение можно сдать не только в аренду, но и в субаренду. Стороны могут предъявить другу претензии, относительно внутреннего состояния помещения.
Чтобы такие претензии были обоснованы, необходимо составить акт приёма передачи помещения в субаренду. Как правильно это сделать?
Что выступает предметом договора
Сделка субаренды заключается относительно помещения. Оно должно принадлежать на праве владения либо гражданину, любо государству, либо предприятию.
Владелец помещения может распоряжаться своей собственности как ему будет угодно. Если он того хочет, он может сдать его в аренду.
А арендатор, как сторона сделки, может распоряжаться арендованным имуществом только в пределах условий договора.
Арендатор имеет право пересдать арендованное им помещение третьему лицу. Но для этого он должен заручиться согласиемвладельца помещения, оформленном в письменном виде.
Своё согласие он может выразить так:
| В договоре аренды, который является первоисточником отношений, можно прописать отдельный пункт | где будет указано, что владелец не возражает против распоряжения арендатора своим помещением |
| Оформить согласие на отдельном листе | заверять у нотариуса не нужно, достаточно подписи владельца |
Всегда, заключая сделку на передачу помещения третьему лицу в пользование, необходимо убедиться, что владелец не возражает. В противном случае, это приведёт к расторжению самого договора.
Юридические тонкости
Заключая договора на передачу имущества в пользование третьему лицу, стоит учитывать некоторые нюансы:
| Если нет согласия собственника | то договор считается недействительным, так как изначально заключается с нарушением |
| Условия субаренды не должны противоречить условиям «первичного» договора аренды | срок, на который заключён договор субаренды не может быть больше того, который указан в договоре аренды. Но это нарушение не приводит к тому, что «вторичный» договор считается недействительным |
| При заключении договора на передачу помещения третьему лицу, стоит принимать во внимание его срок действия | если он превышает 1 год, то документ необходимо в обязательном порядке зарегистрироваться в Росреестре по месту нахождения помещения |
| Так как предметом договора является объект недвижимости | то лучше зарегистрировать его даже в том случае, если он краткосрочный — то есть, сроком менее 1 года |
| Чтобы избежать претензий относительно порчи имущества | нужно составить и пописать акт приёма-передачи помещения. Это поможет избежать недоразумений |
| Также во избежание недоразумений, лучше заключить трехстороннее соглашение | сторонами по которому будут выступать собственник, арендатор и субарендатор |
Возможные риски
Так как это гражданско-правовая сделка, то она имеет ряд своих рисков:
| Недобросовестные арендаторы | достаточно велик риск того, что арендатор «пересдаст» арендованное помещение, и будет получать с этой сделки прибыли. Собственник может об этом и не знать. Особенно это актуально, если владелец помещения проживает далеко, и не может постоянно контролировать, как арендатор пользуется его имуществом. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки |
| Недобросовестные субарендаторы | существует также риск того, что субарендатор внезапно съедет из помещения, и не заплатить за фактическое пользование им. Не всегда можно доказать суду тот факт, что договора был заключён, а субарендатор не заплатил! Поэтому нужно регистрировать договор. Однако если помещение «пересдаётся» на короткие сроки (например, посуточно), то возможности каждый раз регистрировать договор, нет |
| Вероятность порчи имущества | такой риск также достаточно велик. Например, сдавалась квартира с мебелью, а субарендатор сломал шкаф. Как востребовать с него ущерб? Необходимо составлять и подписывать акт приёма-передачи имущества, в котором подробно указать всю имеющуюся мебель в помещении со всеми недостатками |
| Владелец помещения может расторгнуть договор аренды досрочно, так как сам арендатор нарушил какой-либо пункт | тогда и договор субаренды расторгается «автоматически». Но всегда есть вероятность того, что стороны – владелец и субарендатор, договорятся между собой напрямую |
Собственник помещения может и не знать, как арендатор распорядился его имуществом.
Чтобы не произошло конфликтных ситуаций, рекомендуется заключить между сторонами трехстороннее соглашение, в котором будут участвовать все субъекты сделки — владелец, арендатор и субарендатор.
Тогда собственник сможет контролировать передачу помещения в пользование, а также сам процесс пользования третьим лицом его собственностью. Но такое действие актуально, если договор долгосрочный.
Обязательные приложения по сделке
Акт приёма-передачи имущества при заключении договора субаренды обязательно составляется. Он является неотъемлемой его частью. Акт должен составляться в присутствии обеих сторон, и подписывается ими же.
Акт приёма-передачи имущества при заключении договора субаренды обязательно составляется. Он является неотъемлемой его частью. Акт должен составляться в присутствии обеих сторон, и подписывается ими же.
Акт приёма-передачи подтверждает тот факт, что помещение передаётся в субаренду. В нём описано фактическое состояние помещение на день подписания договора субаренды.
Если между сторонами возникнут недоразумения относительно состояния имущества в помещении, акт приёма-передачи поможет эти недоразумения уладить.
Акт необходим арендатору, так как именно он передаёт помещение в пользование третьему лицу.
Составление и заключение акта даёт арендатору возможность истребовать с субарендатора имущество в том же состоянии, но с учётом нормального износа.
Когда договор субаренды будет расторгаться, необходимо будет снова составить акт приема-передачи.
В этой процедуре уже больше заинтересован арендатор, так как в его интересах доказать, что передаваемое имущество находится в том же состоянии.
Если есть нарушения, то акт поможет выявить степень порчи имущества, а также посчитать причинённый ущерб имуществу собственника.
Последовательность передачи помещения по договору
Чтобы заключить договор субаренды помещения, необходима реальная его передача субарендатору. Это действие производится по акту приёма-передачи помещения.
Чтобы заключить договор субаренды помещения, необходима реальная его передача субарендатору. Это действие производится по акту приёма-передачи помещения.
Есть 2 варианта передачи помещения в пользование:
| В присутствии передающей стороны, то есть арендатора | и в присутствии принимающей стороны — субарендатора |
| Передачу производит владелец помещения и его арендатор | а субарендатор принимает помещение |
В самом акте, в обоих случаях, указывают:
| Дату передачи | и техническое состояние помещения |
| Имеющиеся недостатки | стоит быть очень внимательным, так как от этого может зависеть сумма будущей компенсации, в случае возникновения недоразумений |
| Желательно указать техническое состояние коммуникаций | имеющегося оборудования, мебели и прочего |
Когда стороны достигнут договоренности относительно состояния помещения, акт можно подписывать.
Количество экземпляров акта равно количеству сторон сделки. Обычно составляется 2 экземпляра — субарендатору и арендатору. Но, если в сделке участвует и владелец помещения, то составляется 3 экземпляра документа.
Одновременно с подписанием акта передаются ключи от помещения, необходимый инвентарь (например, чайник) по договорённости сторон, пульт от кондиционера и прочее.
Как только срок субаренды истечёт, или расторжение договора будет происходить по другим причинам, необходимо составить новый документ. Он также подписывается 2-мя или 3-мя сторонами сделки.
Основные правила
Есть основные правила составления и подписания акта приёма передачи помещения. Это:
| Составляется столько экземпляров, сколько сторон участвуют в сделке | акт подписывает каждая сторона сделки |
| Если стороны сделки не могут присутствовать при подписании акта | это могут сделать их представители, при наличии соответствующей доверенности. Если стороны сделки физлица — то достаточно простой письменной доверенности, подписанной самим доверителем. Если же сторонами являются юрлица, то доверенность заверяется подписью руководителя предприятия, и печатью юрлица |
| Сразу же после подписания акта | субарендатору передаются ключи от помещения, и прочий необходимый инвентарь |
Структура документа
Акт приёма-передачи имеет следующую структуру:
| Содержит своё наименование | и дату составления |
| Реквизиты договора субаренды | к которому он является приложением |
| Информация о сторонах договора | если это юридические лица, то необходимо указать:
Если же стороной является физическое лицо, то необходимо указать:
|
| Подробное описание помещения, которое сдаётся в субаренду | это:
|
| Нужно подробно описать состояние сдаваемого в субаренду жилого помещения | здесь можно зафиксировать:
|
| Перечень выявленных недостатков | подписи сторон с расшифровкой. Если сторонами являются юридические лица, то необходимо поставить печать |
Возможные частные случаи
Есть несколько нюансов, которые необходимо осветить дополнительно.
На безвозмездной основе
Субаренда, так же как и аренда, является возмездной сделкой. То есть, одна сторона, субарендатор, выплачивает другой стороне — арендатору, вознаграждение за пользование имуществом.
Есть несколько нюансов, которые необходимо осветить дополнительно.
Субаренда, так же как и аренда, является возмездной сделкой. То есть, одна сторона, субарендатор, выплачивает другой стороне — арендатору, вознаграждение за пользование имуществом.
Но, есть особый вид субаренды — на безвозмездной основе, то есть плата за пользование помещением не взимается. Это условие необходимо обязательно прописать в договоре.
Чтобы не создавать путаницы, сторонами по безвозмездной аренде и субаренду, являются ссудодатель и ссудополучатель. Такие определения даны в ст. 690 ГК РФ.
Между арендатором и субарендатором также заключается договора, но это уже не договор субаренды, а договор ссуды.
Наличие такого договора даёт право третьему лицу находиться в помещении, которое ему не принадлежит.
Договор ссуды, так же как и договор субаренды может быть заключён только с согласия собственника.
Он его также выражает в письменном виде одним из 2-ух способов:
- Пункт о согласии прописан в самом договоре аренды.
- Оформляется отдельный документ.
Бесплатно сдавать в субаренду можно любое помещение — и жилое, и нежилое. Заключить договор ссуды можно только в том случае, если его сторонами являются физические лица.
Юридические лица не могут заключать договора поднайма на безвозмездной основе, так как это неблагоприятно влияет на их налогообложение.
Части недвижимости
Не обязательно сдавать в субаренду помещение целиком. Можно сдать только его часть. Например, сдать в субаренду комнату в арендованной квартире. Это возможно, если правильно прописать все условия такой субаренды в договоре.
Передача части недвижимости в пользование происходит после подписания акта приёма-передачи этой части.
Тогда в документе нужно указать, что сдаётся только часть помещения. Если границы этой части чётко не определены, то необходимо указать, где их стоит провести. Эти же положения желательно отразить и в самом договоре субаренды.
При составлении и подписании акта приёмки-передачи, не нужно описывать техническое состояние всего помещения.
Достаточно описать только ту часть, которая сдаётся в субаренду. Именно за неё субарендатор будет нести ответственность.
Субарендатор имеет право пользоваться только той частью помещения, за которую он вносит плату.
Акт приёма-передачи помещения является неотъемлемой частью самого договора субаренды.
От того, насколько подробно он будет составлен, зависит и размер будущей компенсации за причинённый ущерб, если дело дойдёт до конфликта.
Кроме того, он поможет суду посчитать сумму требуемой компенсации, если стороны не смогут договориться в досудебном порядке.