ТСЖ — это некоммерческая организация, выполняющая функции управляющей компании. Товарищество создается при согласии жильцов дома на общем собрании.
Совместно назначается и председатель — управляющий орган, представляющий интересы собственников.
Управление многоквартирным домом
Управлять многоквартирным домом может одна из двух организаций:
- бюджетная управляющая компания;
- Товарищество собственников жилья.
После введения дома в эксплуатацию, его относят к территориальной управляющей компании.
Она занимается заключением договоров на поставку коммунальных услуг, решает вопросы, связанные с текущим и капитальным ремонтом здания. ТСЖ выполняет аналогичные функции, но только с участием жильцов.
Создание товарищества
Товарищество создается решением собственников на общем собрании. Больше половины собравшихся жильцов должны проголосовать за организацию.
Товарищество создается решением собственников на общем собрании. Больше половины собравшихся жильцов должны проголосовать за организацию.
Если принимается решение о его создании, то регистрируется юридическое лицо, выбираются члены правления и председатель.
Это является основным преимуществом — жильцы сами вправе выбрать руководителей, отдав предпочтение лицам, которым можно доверять управление домом.
Процесс создания проводится в несколько этапов:
| Создание инициативной группы, состоящей из 5-6 жильцов дома | они примут активное участие в рассылке уведомлений и расклейке объявлений о предстоящем собрании, помогут провести разъяснительные беседы с собственниками |
| Создание уведомлений о предстоящем собрании с включением вопросов на повестке дня | важно заинтересовать жильцов, чтобы они не отказались от коллективного сбора |
| Проведение собрания, обсуждение вопросов, касающихся создания ТСЖ, предоставление информации о преимуществах новой системы управления | проведение открытого или закрытого голосования на бюллетенях с оглашением результатов. Создание организации возможно только при согласии более 50% жильцов |
| Регистрация товарищества как юридическое лицо | и открытие расчетного счета в банке |
| Наем персонала | и заключение договоров на предоставление коммунальных услуг |
Все функции организации
Товарищество выполняет несколько важных функций:
| Заключение договоров с подрядчиками на предоставление коммунальных услуг | наем персонала для поддержания чистоты и ремонта дома |
| Проведение собраний для решения вопросов, касающихся ремонта здания или внесения различных изменений | контроль над проведением ремонтных работ, над состоянием общедомового имущества |
| Ведение бухгалтерской отчетности о проделанной работе и затраченных средствах из сделанных взносов | предоставление информации о том, куда были потрачены средства за прошедший период |
| Контроль за чистотой и санитарным состоянием общедомового имущества | и прилегающей территории |
Члены правления должны информировать жильцов о предстоящих работах, о необходимости сбора средств на конкретные нужды.
Также они отвечают за своевременную поставкой коммунальных услуг и занимаются перечислением платежей.
Председатель правления ТСЖ
Председатель возглавляет органы управления организации и консультирует жильцов по различным вопросам. Его выбирают на общем собрании.
Председатель возглавляет органы управления организации и консультирует жильцов по различным вопросам. Его выбирают на общем собрании.
Председатель должен быть одним из собственников квартиры в доме, иметь волевой характер и черты руководителя.
Приветствуется спокойный нрав и способность быстро принимать решение. Председатель должен пользоваться уважением и доверием среди жильцов.
Выдвигаемые требования к кандидатуре
Председатель должен соответствовать нескольким требованиям:
- Быть жителем дома (не просто собственником).
- Иметь высшее или неоконченное высшее образование.
- Иметь опыт работы на руководящей должности.
Председатель выбирается из числа жителей дома, готовых:
- решать конфликтные ситуации;
- выслушивать жалобы и претензии жильцов;
- уметь противостоять давлению органов управления и других лиц;
- уметь быстро находить решение возникших проблем.
Срок правления председателя определяется Уставом. Как правило, при первичном назначении руководителю дается год, в течение которого собственники оценивают качество работы.
Если их все устраивает, то на очередном собрании председатель выбирается вновь, но уже на больший срок.
Процедура избрания
Органы правления ТСЖ избираются на общем собрании собственников дома, по результатам составляется протокол собрания.
Выбранные члены правления проводят собственное собрание для назначения председателя. Выбирать его можно также общим решением собственников.
Собрание считается состоявшемся, а назначение правомерным при условии, что на нем присутствовала большая часть участников организации.
Возникающие права и обязанности
Должностная инструкция председателя ТСЖ гласит, что он имеет следующие обязательства:
| Знать законодательные нормы РФ, необходимые для управления домом | обеспечивать своевременный ремонт и обслуживание общедомового имущества |
| Контролировать обеспечение квартир коммунальными услугами в полной мере | проводить перерасчет неправильно начисленной квартплаты |
| Требовать от обслуживающих организаций своевременное оказание заказанных услуг | обеспечивать бесперебойную работу оборудования в доме |
| Хранить копии документов, подтверждающих право собственности на квартиры | следить за сохранностью других документов |
| Представлять интересы ТСЖ в суде и других организациях | вести контроль бухгалтерского учета, проверять правильность назначения платежей и их перечисление |
| Контролировать сохранность общедомового имущества в первозданном виде, следить за несанкционированными перепланировками | выслушивать предложения жильцов об улучшении общедомового имущества |
| Обучать новых сотрудников | проводить общие собрания жильцов, предоставлять им необходимую документацию |
| Следить за чистотой в подъездах и на территории дома | облагораживать прилегающие к дому участку, контролировать соблюдение дисциплины на парковке |
Председатель должен максимальное время находиться на территории дома, планируя предстоящие работы.
У каждого собственника обязательно должен быть номер телефона руководителя для консультирования и получения разъяснений по возникшим вопросам.
А теперь о правах председателя:
| Заключать договора с представителями организация на предоставление коммунальных услуг | контролировать использование собственниками личных и общедомовых помещений по назначению |
| Находиться в чужой квартире для устранения произошедшей аварии, если она угрожает жизни и имуществу других жильцов | подбирать персонал, предлагать кандидатуры на назначение |
| Руководить персоналом, отдавать распоряжения | контролировать работу обслуживающей компании |
| Отдавать решающий голос, если на собрании после голосования их равное количество | добровольно снимать с себя полномочия председателя |
| Получать вознаграждение за свой труд | зарплата председателя ТСЖ и другого персонала формируется из членских взносов. Размер вознаграждения обсуждается коллективно и обязательно указывается в Уставе |
| Обращаться в суд | для решения возникшего конфликта |
За что несет ответственность
Ответственность председатель несет за соблюдение Устава организации и своей должностной инструкции.
Также он должен контролировать ведение отчетной документации и следить за сохранностью документов.
Председатель несет ответственность:
- За заключение сделок на поставку коммунальных услуг.
- За соблюдение норм и правил Жилищного кодекса.
- За своевременную оплату коммунальных услуг.
- За предоставление отчетов по финансовым расходам.
Жильцы дома решать вопросы направляются к председателю, поэтому его основная ответственность — предоставлять собственникам требуемую информацию и решать возникшие проблемы.
Полномочия по уставу
Полномочия председателя указываются в уставе ТСЖ. Каждый собственник вправе контролировать действия руководителя и жаловаться членам правления на превышение должностных полномочий.
При многократных нарушениях председатель может быть снят с должности до окончания срока действия договора.
Председатель ограничен в полномочиях. Например, он не может самостоятельно принимать на работу и увольнять персонал.
Для этого требуется согласие членов правления ТСЖ и участников сообщества. Он также не вправе самостоятельно определять сумму членских взносов и корректировать тарифы по коммунальным платежам.
Но от него должна поступать инициатива, предложения по улучшению состояния общедомового имущества.
К другим полномочиям председателя относится:
- давать распоряжению персоналу ТСЖ;
- представлять интересы собственников и товарищества;
- выбирать подрядчиков для сотрудничества.
Предоставление отчетов за год
Ответственность председателя ТСЖ по закону подразумевает ведение ежегодной отчетности за потраченные средства.
Собственники регулярно вносят платежи, которые поступают на счет товарищества или находятся в распоряжении членов правления.
Проделанная работа отмечается в отчете, к нему прикладываются квитанции и необходимые документы, подтверждающие расход средств из казны.
Отчетность ведется для налоговых служб и собственников, которые могут в любой момент запросить документы о расходовании членских взносов.
Председатель обязан предоставить все необходимые сведения, провести разъяснительную работу, указать на слабые участки, требующие особого внимания.
Отчетность особо важна при нехватке средств на оплату ремонта или других изменений, касающихся ремонта или обслуживания общедомового имущества.
Документ указывает на необходимость увеличения членских взносов, для исключения недопониманий и недовольства со стороны жильцов.
В ежегодном отчете должна содержаться следующая информация:
| Состав организации, кто из жителей дома относится к системе правления | проделанная работа с кратким описанием |
| Произошедшие аварии и чрезвычайные ситуации, работы по устранению неполадок | деятельность товарищества |
| Финансовые расходы за отчетный период | проведенные проверки и результаты, заключенные сделки |
Отчет заверяется подписью председателя и членов правления. Хранить документ рекомендуется на протяжении 5 лет.
Отчетность проверяется ревизионной комиссией ТСЖ, которая следит за расходами членских взносов и отсутствием неправомерных затрат.
Поэтому в документе нужно указывать только правдивую информацию, сохранять чеки и квитанции.
Куда жаловаться на неправомерные решения
Часто председатели превышают свои полномочия или не в полной мере их выполняют, пренебрегая обязательствами.
Часто председатели превышают свои полномочия или не в полной мере их выполняют, пренебрегая обязательствами.
Недовольство работой руководителя может высказать как один собственник, так и несколько жильцов.
Коллективная жалоба более эффективная, ее быстрее рассматривают и принимают меры.
Жаловаться на действия или бездействия председателя можно в несколько инстанций:
- Органы управления ТСЖ.
- Жилищная инспекция.
- Прокуратура или суд.
Первичное обращение направляется в органы правления товарищества. Как непосредственное руководство, они обязаны принять меры по устранению нарушений.
Если никаких действий не предпринимается, то собственники могут отправить жалобу в Жилищную инспекцию.
Суд и прокуратура — это последняя инстанция, решить проблему нужно попытаться мирным путем.
При систематических нарушениях с председателем расторгается трудовой договор, и он снимается с должности. Возможно лишение ежемесячной выплаты.
Снятие и смена
Снять председателя с должности можно в нескольких случаях:
| Систематическое нарушение устава ТСЖ и законодательных норм | неподчинение руководству |
| Присвоение чужого имущества | расхищение членских взносов и материалов, предназначенных для ремонта общедомового имущества |
| Превышение должностных полномочий | принятия решений без участия руководства и собственников |
| Жалобы жильцов | окончание срока действия договора |
В уставе прописывается срок, в течение которого председатель наделен полномочиями руководителя. Как правило, он составляет 1-2 года.
По окончании данного срока председатель автоматически снимается с должности и на его место избирается другой человек.
Если собственников устраивает текущее руководство, то методом голосования договор продлевается еще на 1 год.
Преждевременное отстранение председателя от занимаемой должности возможно голосованием на общем собрании.
Если собственники недовольны работой руководителя, то при согласии членов правления проводится сбор жильцов. На повестку дня выдвигается вопрос по смене председателя.
Если за изменения проголосовало большая часть участников собрания, то избирается другой руководитель.
Смена председателя возможна также по его личной инициативе. Он может предложить определенную кандидатуру на свое место или оставить право выбора за жильцами.
При смене председателя вносятся коррективы в устав, составляется новый трудовой договор.
Наем управляющего по трудовому договору
Если по каким-либо причинам невозможно нанять председателя, то возможен наем управляющего.
Этот человек привлекается извне, то есть он не является жильцом дома. С управляющим заключается трудовой договор, на основе которого выполняются обязательства, предписанные уставом.
Функционал управляющего подробно расписывается в трудовом договоре и обговаривается на момент найма сотрудника.
К основным задачам руководителя относится:
| Решение вопросов собственников, касающихся работы товарищества | разработка плана мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий |
| Подбор подрядчиков для проведения ремонтных работ | взыскание долгов с неплательщиков по коммунальным услугам |
| Ведение отчетности за расходы материальной части товарищества | прием и увольнение персонала |
Управляющий обладает многими полномочиями председателя. Он может заключать договора на поставку коммунальных услуг, решать вопросы, касающиеся предстоящего ремонта и т.д.
Более точный список обязанностей и полномочий указывается в уставе организации.
Управляющий может взаимодействовать с ТСЖ двумя способами:
| Управлением персонала занимается управляющий, а ремонтные и профилактические работы становятся обязанностью персонала, состоящего из наемных лиц | данный способ подходит для больших домов или при объединении нескольких зданий в одно ТСЖ. Товарищество при этом остается независимым от внешних компаний |
| Управляющий занимается только управлением персонала, а работы по обслуживанию дома выполняют сторонние организации | это дает возможность выбрать подрядчика с достаточным уровнем квалификации для качественного оказания услуг |
Порядок взаимодействия управляющего и организации обязательно прописывается в договоре и уставе.
Председатель ТСЖ — это лицо, несущее ответственность за исполнение устава товарищества и исполнение основных функций организации.
Быть руководителем непросто, приходится регулярно сталкиваться с трудностями и конфликтами с жильцами.
И только человек со здоровой нервной системой, стрессоустойчивый и умеющий руководить персоналом, может стать председателем.