Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Наши соотечественники привыкли к тому, что обслуживанием многоквартирных домов занимается коммунальные службы.
Тем сложнее им было привыкнуть, что необходимо образовывать ТСЖ для контроля собственниками над предоставлением этих услуг.
Что это такое
Сейчас уже и не встретишь квартир, находящихся в муниципальной собственности. В основном, это частная собственность граждан.
Когда жильё было только муниципальным, контроль над обслуживанием многоквартирных домов брало на себя государство. Оно же несло ответственность за предоставление некачественных коммунальных услуг.
С развитием рыночной экономики и с введением института приватизации, граждане стали покупать квартиры и приватизировать их у государства.
Возникла необходимость в создании такого контролирующего органа, который будет нести ответственность за качественное управление домом, который состоит из нескольких квартир в частной собственности. Таким юридическим лицом стало ТСЖ,
Каждый собственник помещения в доме обязан заботиться о том, чтобы содержать его в надлежащем виде.
Кроме того, всё имущество многоквартирного дома также принадлежит собственникам, пропорционально занимаемой жилой площади.
Передав в собственность гражданам их квартиры, или же дав возможность их приватизировать, государство сняло с себя ответственность за содержание этих объектов.
Теперь это обязаны делать собственники. Но граждане не имеют опыта в управлении таким объектом, как многоквартирный дом.
Поэтому государство предложило, на выбор собственников, несколько вариантов:
| Выбрать управляющую компанию | которая и будет, от имени собственников, осуществлять управление этим объектом недвижимости |
| Образовать товарищество | и таким образом управлять домом самостоятельно |
Вывод из этого следующий — ТСЖ это способ управления собственниками каждого объекта недвижимости всем общим имуществом дома.
К ней относится:
- Конкретная квартира каждого собственника.
- Общедомовое имущество.
- Прилегающая к дому территория.
Под управлением многоквартирным домом подразумевается контроль над:
- его содержанием;
- эксплуатацией;
- осуществлением своевременного ремонта;
- предоставлением качественных коммунальных услуг.
Как расшифровывается
Из вышеизложенного понятно, что ТСЖ — это аббревиатура. Расшифровывается она как «товарищество собственников жилья».
Сейчас это понятие несколько отходит в прошлое, потому что современные многоквартирные дома содержат в себе не только жилые помещения, но и нежилые.
Поэтому в 2015 году в ГК РФ были введены поправки, которые заменяют ТСЖ на ТСН — товарищество собственников недвижимости.
Организация может включать в себя не один, а несколько домов, делая тем самым управление ими более эффективным. Объединение собственников происходит на их добровольной основе.
Является ли коммерческой организацией
В статье 48 ГК РФ дано понятие юридического лица. Отсюда следует, что ТСЖ — это юрлицо. В ст. 50 ГК РФ дано определение коммерческих и некоммерческих юридических лиц.
Организации, являющиеся коммерческими — это те, основная цель деятельности которых это получение положительного финансового результат.
А некоммерческие — преследуют другие цели. В случае с товариществом — управление домом. Поэтому товарищество является некоммерческой организацией, так преследует цели по управлению жилым домом.
Этим товарищество отличается от управляющих компаний. Товариществу собственников недвижимости посвящены ст. 123.12 — 123.14 ГК РФ.
Собственники помещений являются членами данной организации. Членство в ней приобретается «автоматически» вместе с правом частной собственности.
Точно так же оно и теряется! Высшим органом управления являются те же собственники помещений.
Чтобы решить вопрос о создании организации или передаче полномочий по управлению домом управляющей компании, необходимо собрать собрание всех собственников помещений конкретного дома.
На повестку дня вынести вопрос о создании товарищества, или же передаче полномочий УК. Собственники должны проголосовать по обоим пунктам.
Достаточно половины голосов всех собственников. Но если на собрании будет присутствовать менее половины собственников, оно считается недействительным.
Товарищество собственников жилья
Создание товарищества — это один из способов эффективного управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.
Те или иные важные вопросы решаются на общем собрании, то есть каждый собственник принимает участие в «жизни» общего имущества.
Если выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то собственники жилья отдают предпочтение именно некоммерческой организации.
Всё дело в том, что организация не преследует своей целью финансовые интересы, а управляющая компания — именно такие цели и преследует.
Есть вероятность того, что УК, собрав денежные средства с граждан, не будет выполнять своих прямых обязательств.
А товарищество — некоммерческая организация, которая создаётся с целью распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме.
Но создание, а также участие в нём, его деятельность связана со многими хлопотами и проблемами.
С какими целями создается
Главная цель создания товарищества — это распоряжение тем имуществом, которое находится в общей собственности всех владельцев помещений.
Но, создавая товарищество, собственники преследуют и другие цели. Это:
| Контроль | над качеством предоставляемых коммунальных услуг |
| Обеспечение | соответствующего технического, санитарного и гигиенического состояния дома и отдельных помещений |
| Распоряжение | общим имуществом для более рационального его применения |
Но, недобросовестные собственники могут преследовать и корыстные цели, создавая товарищество. А именно:
- Получить доступ к денежным средствам.
- Получить дополнительные полномочия.
Нередко создание и деятельность организации приводит к негативным последствиям, что «заставляет» собственников отказаться от такой формы управления, и «отдать себя в руки управляющей компании».
Права и обязанности
Деятельность ячейки регулируется не только нормами гражданского законодательства, но и жилищного.
В Жилищном Кодексе такому виду товарищества посвящён раздел 6, в состав которого входят главы 13-14. Права и обязанности товарищества, как юридического лица некоммерческой направленности, указаны в ст. 137 ЖК РФ и ст. 138 ЖК РФ.
Основными права товарищества являются:
| Заключение договора с собственниками на управление домом | а также заключение других соглашений, предметом которых являются цели создания конкретного товарищества |
| Определение сумм расходов и доходов | а также распределение статей расходов на текущие нужды дома |
| Расчёт сумм будущих доходов | опираясь на размеры коммунальных платежей и размеры ежегодных взносов для каждого отдельного собственника |
| Подготовка сметы расходов и доходов конкретного дома, с учётом вышеуказанных положений | в выполнение конкретных работ в рамках своих полномочий, а также оказание собственникам помещений дополнительных услуг |
| Использование заёмные и кредитныесредства для достижения целей создания товарищества | и совершение сделок с общедомовым имуществом. |
| Передача финансовых средств лицам | которые выполняют для организации определённые работы по договору |
Также в п. 2 этой статьи приведены дополнительные права товарищества, которые оно может реализовывать, если это не нарушает законных прав и интересов собственников. Это:
| Модернизация и реконструкция вверенного многоэтажного дома | и предоставление в пользование общедомового имущества на основании соответствующих договоров |
| Получение в пользование или во владение в общую долевую собственность всех владельцев | помещений, земельных участков, которые будут, впоследствии, использоваться для строительства жилых и хозяйственных построек |
| Осуществлять застройку придомовой территории | но при этом нужно получить письменное согласие всех собственников, а строительство должно осуществляться в их интересах |
| Совершать сделки | которые соответствуют интересам и целям товарищества |
Обязанности ТСЖ перечислены в ст. 138 ЖК РФ. К ним относятся:
| Обеспечение качественного управления вверенным многоэтажным домом | при обязательном соблюдении норм действующего законодательства |
| Выполнение взятых на себя договорных обязательств | контроль над соблюдением надлежащего санитарного и гигиенического состояния дома |
| Контроль над тем, как все собственники помещений выполняют свои обязанности | относительно содержания ремонта общего имущества дома |
| Осуществление контроля над тем | чтобы все жилищные права каждого собственника соблюдались в полном объёме |
| Принятие соответствующих мер | по предотвращению действий посторонних лиц, препятствующих реализации основных прав собственников |
| Представлять интересы собственников помещений | ведение реестра учёта собственников, а также другие обязанности, которые могут «вытекать» из договорных обязательств |
Устав, как главный документ
Так как ТСЖ — это добровольное объединение лиц, то они должны действовать на основании какого-либо документа.
Таким документом является устав, так как товарищество — это некоммерческая организация. Прежде чем регистрировать товарищество, необходимо разработать этот документ.
Его принимают общим собранием голосов, то есть за его положения должны проголосовать более половины собственников.
Устав товарищества должен содержать в себе следующую информацию:
| Полное наименование | включая слова «товарищество собственников жилья» |
| Место, где находится, то есть точный адрес | цели, для достижения которых создавалось |
| Порядок прекращения деятельности товарищества | и перечень вопросов, которые могут быть приняты только единогласно или только квалифицированным большинством голосов |
| Порядок вступления в члены организации | и порядок прекращения членства |
| Состав ревизионной комиссии, а также её полномочия | и другую информацию, которая является важной для конкретного товарищества |
Компетенция председателя
Председатель товарищества — это единоличный орган управления. Он выбирается простым большинством голосов на общем собрании собственников на тот срок, который прописан в уставе. Об этом говорится в ст. 147 ЖК РФ.
Председатель представляет интересы товарищества в различных государственных и судебных органах, действует он без доверенности. Также он единолично принимает решения, которые преследуют цели создания товарищества.
Председатель — это наёмный работник, а должность выборная. Им может быть не только собственник одного из помещений. Свои полномочия председатель осуществляет в рамках должностной инструкции.
Что дает членство
Членами товарищества могут быть только собственники помещений, находящихся в конкретном многоквартирном доме.
Членство возникает на основании права собственности, а прекращается вместе с потерей этого права.
Членство в ТСЖ даёт право:
| Принимать участие в решении всех вопросов | (кроме тех, которые имеет право председатель принимать единолично), касающихся общего имущества всех собственников |
| Участвовать в управлении и распоряжении общим имуществом | об этом сказано в ст. 143 ЖК РФ |
Порядок создания
Товарищество создаётся в следующем алгоритме:
| Получение сведений обо всех собственниках помещений | их можно получить, посетив БТИ |
| Организация и проведение общего собрания | и обсуждение вопроса о создании ТСЖ |
| Разработка и утверждение устава товарищества | регистрация, как юридического лица |
| Открытие счёта в банке | и отправка необходимых уведомлений в контролирующие органы, затем проведение первого общего собрания членов |
Необходимые документы
Регистрация товарищества происходит в заявительном порядке, то есть нужно подать соответствующее заявление, а к нему приложить пакет документов.
В этот пакет входят следующие документы:
| Само заявление | для регистрации заявление подаётся по форме Р11001 |
| Протокол собрания собственников недвижимости | на котором было принято решение о создании |
| Устав будущего товарищества | этот документ нужно представить в 2-ух экземплярах. Один, после регистрации, будет храниться в налоговой, а другой в «личном деле» ТСЖ |
| Квитанцию | подтверждающую, что пошлина за совершение регистрационных действий, оплачена |
Явные преимущества и недостатки
У любого способа управления есть свои преимущества и недостатки. ТСЖ не является исключением. К его плюсам относятся:
| Председатель и члены правления, чаще всего, проживают в этом же доме | поэтому видят все недостатки, и действуют в интересах дома и членов организации |
| Расчёт со всеми обслуживающими компаниями идёт «напрямую» со счёта товарищества | это помогает избежать возникновения задолженности |
| Товарищество — это некоммерческая организация | поэтому получение прибыли — это не основная его цель. Но заниматься коммерческой деятельностью товарищество имеет право, если это не противоречит его уставу |
| Государственные органы поощряют создание товариществ | в некоторых регионах действуют налоговые льготы для товариществ |
Но у данной организации есть и свои недостатки. К ним можно отнести:
| В одном многоквартирном доме | может быть создано только одно ТСЖ |
| Возникают некоторые сложности | при определении размеров обязательных взносов и платежей |
| На собрании может быть принято решение об установлении дополнительных членских взносов | помимо уплаты коммунальных платежей |
| Товарищество не имеет в собственности помещений | поэтому есть сложности с размещением персонала, который занимается обслуживанием |
| Проголосовать за создание можно и заочно | поэтому иногда не все собственники в курсе того, что товарищество создаётся |
Решение о ликвидации
В ст. 141 ЖК РФ сказано, что ликвидация товарищества осуществляется на основании действующего гражданского законодательства, то есть к нему применяются общие положения о ликвидации юридических лиц. Поэтому стоит опираться на нормы ст. 61—65 ГК РФ.
Решение о ликвидации принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (или в нескольких). Также решение о прекращении деятельности ТСЖ может быть принято судом.
Если решение принимается на общем собрании, то за такие действия должны проголосовать не менее половины членов организации. Если же решение принимается судом, то на это должны быть веские причины.
Такие как:
| Регистрация организации происходила с нарушением норм, поэтому является недействительной | товарищество занималось коммерческой деятельностью без необходимых документов |
| Деятельность велась с нарушением закона | и не в соответствии с уставом |
| Отсутствие возможности | для достижения поставленных при создании целей |
Создание ТСЖ — один из наиболее популярных способов управления многоквартирным домом.
Если к этому процессу подходить с умом и знанием дела, то для собственников такой вариант выгоден.
Нередко снижаются размеры коммунальных платежей, появляются новые и современные детские площадки, газоны, парковки и зоны отдыха. Это приводит к тому, что к организации начинают примыкать и другие дома!
