С наступлением рыночной экономики, и передачей жилых и нежилых помещений в собственность граждан, возникла необходимость нормативного регулирования.
Поэтому в действующие законы были введены соответствующие главы и статьи, регулирующие управление многоквартирными домами.
Управление многоквартирным домом
Управлять домом, в котором находится несколько квартир, довольно сложно. Этот процесс требует соответствующих знаний и умений. Далеко не каждому собственнику это под силу.
Управление домом — это контроль над тем, чтобы он оставался в пригодном состоянии для проживания в нём граждан.
То есть, необходимо неукоснительно следить за тем, чтобы санитарное состояние дома, а также технические и инженерные сети находились в надлежащем состоянии.
Поэтому, этот процесс подразумевает под собой контроль над:
| Бесперебойным обеспечением всех помещений в доме светом, отоплением, канализацией и водоснабжением | и тем, чтобы мусор и другие бытовые отходы вовремя вывозились |
| Тем, чтобы вовремя осуществлялся ремонт и обслуживание всех технических и инженерных сетей | поддержанием чистоты в подъезде и придомовой территории |
| Тем, чтобы температура и влажность в общедомовых помещениях поддерживалась на должном уровне | а также проведением текущего и капитального ремонта в соответствии с установленными сроками |
| Подготовкой дома и придомовой территории к каждому сезону | проведением прочих работ, обеспечивающих надлежащее состояние дома |
Все вышеуказанные работы могут осуществляться несколькими способами:
| Создание ТСЖ | то есть самостоятельное управление самими собственниками всем домом |
| Заключение договора с управляющей компанией | которая и будет осуществлять управление от лица собственников |
Вне зависимости от выбранного способа управления, необходимо заниматься не только домом и имуществом, которое находится в нём, но и придомовой территорией.
Каждый собственник владеет участком земли возле дома, пропорционально его жилой или нежилой собственности. Поэтому и обязанность по управлению участком земли также лежит на каждом собственнике.
Управление придомовой территорией заключается в следующем:
- Своевременная уборка снега, листвы и прочего мусора в зависимости от погодных условий.
- Благоустройство детских площадок и парковочных мест.
- Озеленение территории.
- Обустройство зон отдыха.
- Проведение прочих работ в соответствии с нуждами жильцов.
Законодательная база
ТСЖ — это товарищество, то есть юридическое лицо. Поэтому все нюансы деятельности такого вида юридического лица описаны в законах по гражданскому праву.
ТСЖ — это товарищество, то есть юридическое лицо. Поэтому все нюансы деятельности такого вида юридического лица описаны в законах по гражданскому праву.
А, так как членами являются собственники объектов недвижимости, то следует также применять нормы жилищного законодательства.
В жилых домах сейчас располагаются как жилые, так и нежилые помещения. Это необходимо было отразить в законе, поэтому в 2015 году в ГК РФ были внесены соответствующие изменения, касающиеся «переименования» ТСЖ в ТСН — товарищество собственников недвижимости.
Такому виду управления домами посвящены ст. 123.12 и ст. 123.14ГК РФ. Основные определения даны в ст. 48 и ст. 50 ГК РФ.
При создании товарищества стоит также брать во внимание ст. 135 ЖК РФ и ст. 136 ЖК РФ.
Добровольная ликвидация происходит на основании ст. 141 ЖК РФ, а принудительная на основании Федерального закона от 26. 10. 2002 года № 127-ФЗ «О банкротстве».
Внесение записи о прекращении деятельности конкретного товарищества происходит на основании Федерального закона от 08.08.2001 года № 129-ФЗ.
Жилищный кодекс
Данному способу управления домом в ЖК РФ посвящён целый раздел — раздел 6, в который входит 2 главы — 13 и 14.
Данному способу управления домом в ЖК РФ посвящён целый раздел — раздел 6, в который входит 2 главы — 13 и 14.
В этом разделе даётся подробное описание этапов создания товарищества, его деятельности, правового регулирования его членов и органов управления, а также этапы ликвидации и прекращения деятельности.
Отдельного закона, регулирующего деятельность товарищества, не существует, поэтому опираться нужно именно на нормы ЖК РФ.
Федеральный закон о ТСЖ
До 2005 года существовал отдельный нормативный акт, регулирующий порядок создания и ликвидации организации, а также описывающий его деятельность.
Это был Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15. 06. 1996 года № 72-ФЗ.
В 2005 года этот закон утратил силу, так как все его основные положения были перенесены в жилищный кодекс. Сейчас нужно ориентироваться именно на статьи ЖК РФ.
Но, так как товарищество является юридическим лицом, то стоит опираться и на нормы некоторых статей гражданского законодательства.
Действующая редакция
На сегодняшний день действует редакция жилищного кодекса с последними изменениями, вступившими в силу 01. 01. 2017 года.
Эти изменения никак не касаются товариществ собственников помещений. Поэтому опираться стоит на старые редакции этого нормативного документа.
В действующей редакции Жилищного Кодекса содержаться следующие нормы, имеющие отношение к товариществам собственников помещений.
Это:
| Порядок создания | и сфера деятельности |
| Порядок ликвидации | также правовое положение участников и органов управления |
Содержание документа
В ЖК РФ товариществам собственников помещений посвящается 6-ой раздел. В этот раздел включены 13 и 14 главы.
В ЖК РФ товариществам собственников помещений посвящается 6-ой раздел. В этот раздел включены 13 и 14 главы.
Глава 13 посвящается созданию и порядку деятельности товарищества. В неё включены статьи, регулирующие:
| Порядок создания и государственной регистрации | права товарищества, как юридического лица, и права членов, как физических лиц |
| Обязанности товарищества по отношению к членам, и наоборот | порядок реорганизации и ликвидации товарищества |
В главе 14 описано правовое положение всех участников товарищества. Эти статьи описывают:
| Порядок приобретения членства и порядок его утраты | основные права тех, кто является собственниками помещений, но не является его членом |
| Полномочия общего собрания, председателя, членов правления и членов ревизионной комиссии | денежные средства товарищества, а также способы формирования его имущества |
| Другие положения | касающиеся хозяйственной и финансовой деятельности товарищества |
Создание ТСЖ
Этой теме посвящены ст. 135 и ст. 136 ЖК РФ. В них говорится о том, что решение о создании товарищества принимается на общем собрании собственников всех помещений.
Этой теме посвящены ст. 135 и ст. 136 ЖК РФ. В них говорится о том, что решение о создании товарищества принимается на общем собрании собственников всех помещений.
Само собрание будет считаться кворитуемым, то есть имеющем свою законную силу, если на нём будут присутствовать более половины всех собственников.
Решение принимается путём простого голосования — все присутствующие должны высказаться «за» или «против».
Для принятия положительного решения необходимо более 50% от присутствующих, проголосовавших «за».
Государственная регистрация созданного товарищества проводится точно так же, как и любого другого юридического лица. Основанием является протокол собрания.
Права и обязанности организации и председателя
Так как это некоммерческая организация, то у неё должен быть председатель и управляющий орган. В ТСЖ — это председатель и правление соответственно.
Как у самого товарищества, так и у председателя, есть свои права и обязанности по отношению к членам организации. Полномочия по ЖК РФ перечислены в ст. 137, ст. 138 и ст. 149 ЖК РФ.
Председатель, так же как и члены правления, выбираются на общем собрании тем же способом — простым голосованием. Срок исполнения их полномочий — не менее 2-ух лет.
Но, при некоторых обстоятельствах, на том же собрании может решиться вопрос о переизбрании, как председателя, так и самого правления.
Главная обязанность самой организации — это обеспечение комфортного проживания собственников в данном конкретном доме, а также удовлетворение нужд эти собственников.
Например, благоустройство спортивной площадки. Главная обязанность председателя — это обеспечение эффективного управления домом.
Члены правления должны обеспечить:
| Своевременный сбор дополнительных взносов | если такое решение было принято на собрании |
| Своевременные расчёты | с поставщиками коммунальных услуг по заключённым договорам |
Полномочия руководителя
Как уже упоминалось, руководителем такой организации, как ТСЖ, является его председатель.
Как уже упоминалось, руководителем такой организации, как ТСЖ, является его председатель.
В полномочия председателя входит:
| Представление интересов всех членов товарищества без доверенности | от их имени он заключает и расторгает договоры с обслуживающими компаниями, нанимает и увольняет обслуживающий персонал |
| Совершает различные сделки | которые пойдёт «на благо» всей организации, и каждому её члену в отдельности |
| Разрабатывает и утверждает регламент ведения общего собрания | а также может решать, какие вопросы выносить на обсуждение |
| Подписывает все необходимые документы | которые имеют отношение к деятельности, как финансовой, так и хозяйственной, товарищества |
При составлении главного учредительного документа — Устава
Устав – это основной документ товарищества, так как оно является некоммерческой организацией.
Устав – это основной документ товарищества, так как оно является некоммерческой организацией.
Разрабатывается проект устава председателем и членами правления. Но принимается он и утверждается на общем собрании всех членов.
Каждый пункт устава разрабатывается с учётом специфики деятельности ТСЖ. Можно взять на основу типовую форму устава для некоммерческих организаций.
Но каждый пункт документа необходимо обсудить на собрании, и утвердить простым большинством голосов.
Утверждённый устав подписывается председателем товарищества, как лицом, действующим в интересах его членов.
Ликвидация товарищества
Процессу прекращения деятельности товарищества посвящена ст. 141 ЖК РФ. Здесь сказано, что ТСЖ может прекратить свою деятельность, как на добровольной основе, так и в принудительном порядке.
Добровольная ликвидация проводится по решению, принятом на общем собрании членов.
Инициатива по ликвидации выносится одним из членов или группой членов товарищества.
На имя председателя пишется соответствующее заявление, с указанием причин, которые инициативная группа считает весомыми для прекращения деятельности.
Как правило, такими причинами является то, что само товарищество и его председатель, в частности, не справляются со своими обязанностями по эффективному управлению конкретным домом. Принудительная ликвидация проводится в судебном порядке.
Инициатором может выступать:
| Обслуживающая компания, которая является поставщиком коммунальных услуг для конкретного дома | причина подачи искового заявления — долги, которые не погашаются длительное время |
| Государственный орган | который уполномочен подавать соответствующие заявления в суд |
Причинами принудительной ликвидации может быть:
| Товарищество было создано с нарушением норм Закона о регистрации юрлиц | имущество дома находится в ненадлежащем виде, что является виной не только председателя, но и членов правления. То есть, они не справляются со своими основными обязанностями по эффективному управлению домом |
| Наличие долгов перед обслуживающими компаниями | это является причиной непостоянного финансирования товарищества. То есть, коммунальные платежи и членские взносы собираются не в полном объеме |
| Организация нарушает права тех собственников, которые по тем или иным причинам не захотели стать членами товарищества | факт нарушения подтверждает многочисленными жалобами в жилинспекцию |
| По решению членов товарищества произошла реорганизация | но это было сделано с нарушением норм законодательства |
Каковы действия при нарушениях
И хотя товарищество имеет ряд преимуществ перед управляющими компаниями, есть один существенный недостаток.
И хотя товарищество имеет ряд преимуществ перед управляющими компаниями, есть один существенный недостаток.
Это то, что председателем может быть выбран некомпетентный человек, который может преследовать цели личного обогащения за счёт средств членов.
Ответственность председателя по закону наступает тогда, когда будут выявлены нарушения.
Наиболее частыми нарушениями со стороны председателя и членов правления являются:
| Фальсификация протоколов собрания, если голосование проводится заочным способом | под нужными, для органов управления ТСЖ, решениями появляются подписи «мёртвых душ». А сами члены организации даже не подозревают о принятых решениях |
| Фальсификация финансовых и бухгалтерских документов | это возможно, если в ревизионной комиссии присутствует «свой человек» председателя, который и идёт на мошенничество |
| Необоснованное завышение сумм в квитанциях на оплату коммунальных услуг | для собственника повышение на пару рублей может стать незаметным. Но, если в доме довольно много квартир и нежилых помещений, то сумма необоснованного обогащения может стать существенной |
| Другие нарушения, которые приводят к нарушению прав собственников | зачастую выявить такие нарушения бывает довольно сложно, особенно, если и члены правления и члены ревизионной комиссии являются «свои людьми» председателя |
Выявить нарушения может только человек, имеющий соответствующие знания и квалификацию.
Но, если нарушения будут выявлены, необходимо заявить в компетентные органы. Нужно написать заявление в полицию или прокуратуру, чтобы они провели соответствующие следственные действия.
Если же члены товарищества не хотят «выносить сор из избы», они могут самостоятельно наказать нечестных сотрудников.
Для этого нужно:
| Провести внеочередное собрание | и потребовать полного и подробного отчёта о поступивших и израсходованных средствах |
| Вынести на повестку дня вопрос | о лишении председателя, членов правления и членов ревизионной комиссии их полномочий |
| Вынести вопрос о назначении нового председателя | также оформить решение членов собрания в протокол |
Если же председатель откажет инициативной группе в проведении общего собрания или полностью проигнорирует их просьбу, нужно обращаться с заявлением в правоохранительные органы.
Если же действия органов управления привели к тому, что у товарищества возник моральный или материальный ущерб, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.
Такие дела рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства, поэтому обе стороны должны будут самостоятельно отстаивать свои интересы.
То есть, обвиняющая сторона должна будет представить доказательства вины правления товарищества, а обвиняемая сторона — доказательства своей невиновности.
На сегодняшний день, отдельного нормативного акта, регулирующего деятельность ТСЖ нет!
Все основные положения о таких организациях нужно искать в жилищном законодательстве.
