Приводит основания для выселения и выписки, рассматривает порядок заключения договоров аренды, как можно выселить квартирантов, которые не платят.
Описывает порядок действий при выселении и судебную процедуру выселения.
В настоящий момент сдача квартир в аренду достаточно распространенное явление.
Ведь если сдать даже самую маленькую комнатенку в непрезентабельном районе можно получить довольно ощутимый дополнительный доход.
Это позволяет рассматривать вопрос сдачи пустующего жилья в аренду, как своеобразный вид бизнеса.
Но, как и всякий бизнес, он имеет свои риски. Поэтому, чтобы избежать ошибок, необходимо разобраться в правовых аспектах данного вопроса.
Юридическая сторона сдачи жилья в аренду
Сдавать в аренду жилье имеет право только собственник, на руках у которого находятся все правоустанавливающие документы на него.
Или лицо, которому собственник передал право осуществить сдачу жилья в аренду. Данное право закрепляется нотариальной доверенностью.
Право собственника жилой площади предоставлять ее для проживания другим лицам на основании договора найма или безвозмездно закреплено Жилищным кодексом (ст. 30 ЖК).
Если собственников несколько, согласие на сдачу квартиры в аренду должны дать все, причем письменно (ст. 76 ЖК).
Очень важно зафиксировать момент передачи жилья арендатору. Он должен лично удостовериться в состоянии квартиры, исправности бытовой техники и коммуникационных систем и письменно удостоверить этот факт.
Документом, подтверждающим, что передача квартиры состоялась и отражающим ее состояние на момент передачи, является акт приема-передачи квартиры, который является приложением к договору аренды.
Для того, чтобы избежать возможных разногласий в вопросах оплаты арендных платежей, передачу денег лучше также оформлять письменно (распиской).
Важно! В таком серьезном вопросе, как сдача жилья в аренду не стоит полагаться на риэлтора, если вы ищете арендаторов через агентство недвижимости.
Его задача – свести вас с арендатором и получить свои комиссионные. Все проблемы, которые могут возникнуть в будущем, придется решать самостоятельно.
Кроме того, как правило, риэлторы – это специалисты по недвижимости, а не юристы и в правовых аспектах сдачи в аренду жилья они не разбираются.
Подготавливаемые ими типовые договоры аренды чаще всего скачаны на интернет ресурсах, и не отражают индивидуальных особенностей конкретной сделки.
Поэтому лучше использовать бланк договора, составленный вами лично с помощью профессионального юриста.
Как правильно оформить договор
Переоценить значение данного документа невозможно, его наличие и правильное оформление позволит избежать ряда проблем и сэкономить деньги и нервы в будущем.
Поэтому его составлению в соответствии с требованиями действующих законов необходимо уделить максимальное внимание.
Договор о найме жилья представляет собой официальный документ, который подтверждает законность передачи недвижимости в аренду, а также отражает всю информацию об условиях сделки.
Гражданское законодательство предусматривает два вида договоров о передаче имущества в аренду:
| Договор аренды | заключается с юрлицом и подлежит регистрации в обязательном порядке, если заключается на срок более одного года (гл. 34 ГК) |
| Договор найма | заключается с физическим лицом и не предполагает обязательной регистрации (гл. 35 ГК) |
Сторонами сделки являются арендатор и арендодатель. Обязательными условиями, отражения которых в договоре требует закон, для того что он был действительным, являются:
- идентифицирующие данные сторон договора;
- описание предмета договора;
- размер аренды, которая будет уплачиваться арендатором;
- порядок и сроки ее уплаты;
- штрафные санкции за несвоевременную оплату арендных платежей;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за неисполнение его условий;
- срок действия договора и прядок его пролонгации;
- условия, при которых договор может быть расторгнут.
Договор должен быть подписан сторонами или их представителями, обладающими законными полномочиями (нотариально заверенной доверенностью, позволяющей выполнять данные действия от имени стороны договора).
Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций в договоре в обязательном прядке должны быть оговорены следующие условия:
| Возможность изменения арендной платы и условия | при которых может произойти ее изменение (колебания курса доллара, изменение конъюнктуры рынка и т.д.) |
| Порядок уплаты коммунальных платежей | где, куда и по каким тарифам |
| Показания приборов учета | (счетчиков на свет, газ, воду и т.д.) на момент приема квартиры арендатором |
| Перечень имущества | которое передается вместе с квартирой (мебель, бытовая техника, предметы обихода и т.д.) |
| Сумму залога и порядок ее возврата | полученная сумма и условия ее возврата |
| Количество жильцов | которые будут проживать в квартире |
| Наличие домашних животных | и порядок их содержания |
| Порядок посещения квартиры арендодателем | с целью проверки ее состояния |
| Возможность использования квартиры | только для проживания |
| Возможность сдачи квартиры | арендатором в субаренду третьим лицам |
| Порядок возмещения убытков | в случае если имуществу арендодателя нанесен вред |
| Порядок содержания жилья арендатором | проведение текущих ремонтов, поддержание жилого состояния и т.д. |
| Условия | при которых арендатор будет иметь право требовать выселения жильцов, порядок и сроки выселения |
Договор, оформленный по всем правилам, гарантирует возможность полноценной защиты своих прав в суде в случае их нарушения.
Кто имеет право выписать
Административное законодательство (ст. 19.15 КоАП) предусматривает ответственность за проживание жильца в квартире без регистрации.
Причем этой ответственности подвержен как сам проживающий, так и собственник квартиры, допустивший проживание незарегистрированного жильца в своей квартире.
Сумма штрафа составляет от 2000 до 5000 рублей). В Москве и Петербурге сумма штрафов за такие нарушения доходит до 7000 рублей.
Поэтому если гражданин проживает в вашей квартире более 90 дней, регистрировать его придется, чтобы избежать административных санкций.
Не смотря на то, что это усложнит процесс выселения из квартиры в случае необходимости.
Выписать арендатора (снять с временной регистрации до окончания ее срока) может только ФМС РФ исключительно на основании:
| Заявления арендатора | написанного им лично |
| Решения суда | о выселении или утрате права на проживание |
Помимо этих оснований российское миграционное законодательство предусматривает возможность снять гражданина с регистрации в таких случаях:
| Призыв в армию | на основании сообщения из военкомата |
| Лишение свободы | на совании приговора суда |
| Смерть | на основании документов, подтверждающих смерть |
| Признание умершим | на основании решения суда |
| Предоставление при регистрации фальшивых документов или недостоверных сведений | основание – решение суда |
Единственным исключением из этих правил является досрочное убытие гражданина временно зарегистрированного в квартире к своему постоянному месту проживания.
Основанием для этого будет заявление собственника квартиры (п. 30 Правил снятия с регистрации).
Подать заявление можно по почте или через портал государственных услуг.
Других основании для снятия с учета квартирантов российское законодательство не предусматривает.
Выселение квартирантов за неуплату
Если квартиранты нарушили условия договора и перестали вносить плату за свое проживание в соответствии с договором, арендодатель может настаивать на его досрочном расторжении и выселении их из квартиры.
Важно, чтобы эта возможность была предусмотрена договором (об этом говорилось выше). Выполнить эту процедуру можно только в судебном порядке.
Существует только одна возможность, как выселить квартирантов, которые не платят без суда – если срок договора найма истек.
В таком случае собственник квартиры будет иметь право обратиться в органы правопорядка с заявлением о незаконном проживании посторонних лиц на своей территории.
Но, в этом случае необходимо учитывать, что полиция сможет только составить соответствующий протокол и предупредить нерадивых квартирантов о том, что они нарушают закон.
Если они и в этом случае откажутся выселятся, все равно придется идти в суд.
Законные основания
Все спорные вопросы, возникающие по договору найма, в том числе и касающиеся неуплаты арендных платежей, как мы уже говорили, необходимо решать только в судебном порядке.
Важно! Не пытайтесь выселить арендатора из квартиры за неуплату посредством угроз и физического насилия.
Данные действия не имеют ничего общего с законом и могут быть чреваты привлечением к уголовной ответственности арендодателя за самоуправство.
Не стоит также пользоваться дубликатом ключей, проникать в жилище в отсутствие квартирантов и менять замки.
Квартирант проживает в квартире на законных основаниях, которые ему предоставляет договор найма (не смотря на то, что не уплачивает аренду).
Поэтому он будет иметь законные основания для обращения в суд и закон в этом случае будет на стороне арендатора.
Не редки случаи, когда арендатор (особенно злопамятный) в отместку выселившему его арендодателю выдвигает обвинения в краже ценностей. В такой ситуации оправдываться придется уже арендодателю.
Если вы захотите выселить квартирантов, которые нарушают условия оплаты и проживания, предусмотренные договором, закон будет на вашей стороне.
Поскольку собственник жилья обладает гораздо большими правами по сравнения с арендаторами.
Порядок действий
Если нерадивые квартиранты, переставшие платить по договору, отказываются выехать, собственник должен предупредить их за три месяца до окончания срока договора о необходимости выселиться двумя способами:
- Письменным уведомлением.
- В присутствии двух свидетелей (ст. 684 ГК).
Если арендаторы квартиры не выехали в срок указанный в уведомлении, собственник квартиры имеет право обратиться в суд.
Для обращения в суд необходимо составить иск и подготовить доказательственную базу, после чего останется ждать решения.
Если и после вынесения решения квартиранты не выедут, собственнику нужно получить в суде исполнительный лист и передать его на исполнение в исполнительную службу.
После чего будет открыто исполнительное производство и судебные приставы произведут принудительное выселение.
Разбирательство в суде
Любая конфликтная ситуация, при которой арендатор и арендодатель не смогли прийти к соглашению рассматривается в судебном порядке. Рассмотрение проводят районные суды.
Данная категория дел относится к неимущественным спорам, их подсудность определяется по месту расположения квартиры. Подать иск может собственник квартиры или члены его семьи.
В своем решении суд будет руководствоваться Конституцией РФ, Гражданским и Жилищным Законодательством.
А также учтет все обстоятельства дела, которые подтверждены сторонами документально. Вынесенное решение будет обязательным для исполнения.
Если квартиранты откажутся его выполнять, выселение в принудительном порядке проведут судебные приставы.
Такое выселение будет проходить с привлечением понятых и сотрудников правоохранительных органов.
Исковое заявление
Иск о выселении составляется в соответствии с нормами процессуального законодательства (ст.ст. 131, 132 ГПК).
Иск должен содержать:
| Наименование органа | (судебной инстанции) в которую он предъявляется |
| Сведения о сторонах спора | (истце — арендодателе, ответчиках — квартирантах) с указанием их идентифицирующих данных, адресов и средств связи с ними |
| Идентифицирующие данные представителя (юриста) и данные документа | подтверждающего его полномочия, если он привлекается к участию в судебном процессе |
| Цену иска | которая отражает размер взыскиваемой с ответчика суммы |
| Изложение событий | которые предшествовали спору, оно выполняется в хронологическом порядке |
| Описание доказательственной базы | подтверждающей сведения, изложенные в иске |
| Указание нормативной базы | подтверждающей законность выдвигаемых исковых требований |
Также в иске необходимо указать:
- формулировку исковых требований;
- список приложений;
- подпись истца.
Если форма заявления, установленная процессуальным законодательством, будет нарушена, суд вернет иск для устранения недостатков.
Собственник имеет право требовать от квартирантов возмещения судебных издержек, к которым можно отнести уплату госпошлины и оплату услуг юриста.
Произведенные расходы необходимо будет подтвердить документально.
Доказательная база
Для доказывания своей позиции в суде собственнику квартиры понадобятся:
- Правоустанавливающие документы.
- Договор аренды.
- Акт о вселении (приема-передачи квартиры).
- Расписки об оплате арендных платежей и внесении залога.
- Выписки из лицевых счетов коммунальных служб, подтверждающие не уплату коммунальных услуг (если обязанность оплаты коммунальных платежей по договору аренды лежала на арендаторе).
В споре о выселении квартирантов в связи с неуплатой аренды, одним из основных доказательств будет уведомление о необходимости выселиться.
Которое закон предписывает вручить квартирантам за три месяца до выселения (ст. 684 ГК).
Доказать, что данный документ был вручен квартирантам может их подпись на уведомлении.
Предоставляя данный документ для подписи квартирантам, не забудьте указать на нем дату вручения.
Именно от этой даты будет зависеть срок обращения в суд (три месяца с момента вручения).
Если квартиранты отказываются получить уведомление и поставить на нем свою подпись, направьте его по почте с уведомлением о вручении.
Для суда это будет достаточным доказательством для того, чтобы принять спор к рассмотрению.
Получили квартиранты уведомление или нет в таком случае не важно, главное, чтобы вы смогли предоставить в суд доказательства их отправки.
В заключении хочется еще раз подчеркнуть значимость договора найма во взаимоотношениях сторон.
Данный документ, фиксирующий договоренности сторон арендных правоотношений, в том числе и условия оплаты арендных платежей полезен как нанимателю, так и наймодателю.
Защищая интересы квартирантов, договор дает гарантии не остаться на улице в самое неподходящее время.
Но в первую очередь договор будет полезен собственнику квартиры, предоставив ему возможность действовать в рамках правового поля.
Невнесение аренды квартирантами на протяжении двух месяцев по краткосрочному договору найма и шести – по долгосрочному, является основанием для досрочного его расторжения и выселения неплатежеспособных нанимателей.
И урегулировать все спорные вопросы, связанные с просрочкой оплаты будет легче при наличии грамотно составленного договора.
