Жилищный кодекс в статье 16 предусматривает, что одним из видов помещений, которые можно использовать для жилья является комната. Вопросы, касающиеся коммунальных квартир, в российском законодательстве являются достаточно болезненной темой.
Федеральное законодательство, регулирующее жилищные правоотношения зачастую обходит их стороной. Это тем самым пораждает массу неясностей и спорных моментов для сотен россиян, проживающих в таких квартирах.
Существенным недостатком жилищного законодательства является отсутствие в законе понятия коммунальной квартиры.
Исходя из чего, можно говорить, что коммунальной квартирой является жилище, состоящее из нескольких комнат, которые могут занимать граждане на основании нескольких договоров найма или на праве собственности.
Правовой режим такого специфического вида жилья, как коммунальная квартира был разработан в период становления жилищного законодательства еще в советскую эпоху.
Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, в некоторых своих статьях определяет статус коммуналок, а также права и обязанности собственников такого вида жилья.
Согласно 41 статье ЖК РФ предусматривает, что собственникам комнат коммунальной квартиры на правах общей долевой собственности принадлежат помещения общего пользования.
И на них же ст. 30 ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества, к которому закон относит санитарные помещения, кухню, коридор и другие помещения общего пользования.
Изменение размера общих помещений и их перепланировки возможны только с общего согласия всех собственников.
Типы, различаемые ЖК РФ
Доставшись нам в наследство от советской эпохи все коммуналки изначально предоставлялись жильцам по договорам социального найма.
С появлением Закона от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» некоторые из них были приватизированы.
На сегодняшний день ЖК выделяет несколько типов коммуналок:
| Муниципальные | комнаты в таких квартирах, сдаются жильцам на основании договоров соц. найма. |
| Частные | комнаты были приватизированы или проданы и принадлежат собственникам. |
| Смешанные | содержащие как жильцов-собственников, так и проживающих по договорам соц. найма. |
Правовой статус данных категорий
Жильцами коммунальной квартиры могут оказаться как собственники, так и наниматели, создавая смешанный тип квартир.
Такой неодинаковый правовой статус жильцов коммунальной квартиры делает проблематичным возможность применения к ним целого ряда положений гражданского законодательства.
В частности, такие квартиры не попадают под законодательные нормы, регулирующие общую долевую собственность, и к ним невозможно применение норм ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Правовой режим помещений, находящихся в общем пользовании законодательно не урегулирован совсем, что на практике зачастую приводит к нарушению прав лиц, проживающих в квартире по договорам найма.
Так, ст. 41 ЖК РФ предусматривает возможность согласиться с изменением помещений общего пользования только собственников, исключая возможность согласования для нанимателей и лишая их таким образом прав на участие в судьбе имущества, используемого совместно.
Документальное подтверждение прав
В зависимости от типа коммуналки различаются и документы, подтверждающие права собственника или пользователя такой квартирой.
Если лица, проживают в неприватизированной квартире и используют ее на основании договора социального найма документальным подтверждением, дающим права на проживание в квартире будет являться ордер.
Такой документ дает право владеть и пользоваться квартирой, не предусматривая возможности продажи или завещания квартиры.
Если квартира была приватизирована и перешла в собственность жильца, ему выдается свидетельство о регистрации такого права, являющееся подтверждением завершения процедуры законной приватизации.
Став собственником квартиры жилец приобретает права распоряжения квартирой и может осуществить ее куплю-продажу завещать, подарить или сдать в аренду.
Выселение соседей из коммунальной квартиры
Специфика проживания в коммунальной квартире не всегда располагает к добрососедским отношениям, в особенности если соседи попались недобросовестные. Асоциальное поведение за стеной соседней комнаты может превратить жизнь в настоящий хаос.
Попав в такие обстоятельства, невольно задаешься вопросом, как выселить соседа по коммунальной квартире, мешающего нормальному проживанию.
Законные основания для воздействия на недобросовестных жильцов есть.
Законные основания
Жилищное законодательство и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.09 г. дает ответ на вопрос как можно выселить соседа из коммунальной квартиры.
Такое выселение возможно только в судебном порядке при условии наличии достаточно веских оснований.
Кроме того, имеет значение правовой режим проживания соседа в квартире – является он собственником комнаты, живет по договору найма или арендует квартиру у собственника на правах квартиранта.
В каждом конкретном случае понадобится различное правовое обоснование своей правовой позиции, которое лучше согласовывать со специалистами в области права, учитывая, что дела о выселении являются довольно сложными, поскольку затрагивают конституционные права граждан.
Обобщив законодательные нормы, касающиеся вопросов выселения можно выделить следующие основания, являющиеся достаточными для выселения жильцов из коммунальной квартиры:
- использование комнаты не по назначению;
- причинение вреда государственному имуществу;
- не поддержание жилого состояния квартиры;
- несоблюдение пожарных норм;
- нарушение прав соседей по квартире;
- несвоевременное внесение аренды или задолженность за услуги ЖКХ;
- систематическое нарушение порядка, к которому относятся нарушение тишины, асоциально поведение;
- передача жилья в субаренду или поднаем без согласования с собственником;
- не проживание в квартире более 6 месяцев без наличия существенных на то оснований (болезнь, командировка и т.д.);
- нарушение договора социального найма;
- незаконные перепланировки (снос перегородок, обустройство санузла в комнате);
- другие причины, которые для суда будут являться существенными.
Любой из перечисленных пунктов, если вы ссылаетесь на него как на основание для выселения в суде должен быть документально подтвержден соответствующими документами и показания свидетелей (актами СЭС, протоколами полиции, выписками из лицевого счета, экспертизами о размере причиненного ущерба и т.д.).
Если они не прописаны
Регистрация по месту проживания дает право на законное проживание по месту прописки. Отсутствие регистрации соседа в коммунальной квартире или договора аренды с собственником, подтверждает незаконность проживания соседа и является основанием для его выселения.
Для выселения соседа, который не имеет никаких прав на проживание в квартире достаточно просто предупредить его о необходимости покинуть помещение, если он откажется выезжать, можно сменить замки на входных дверях.
Отсутствие документов, дающих право жить в квартире не оставит нежелательному соседу никаких прав законно провести вселение в квартиру. В случае возникновения конфликта необходимо вызвать правоохранительные органы.
Если нет желания идти на открытый конфликт, можно обратиться в суд, предоставив вместе с исковым заявление в качестве доказательств документы, подтверждающие незаконность проживания нежелательного соседа.
За долги
Проблема неуплаты коммунальных долгов в последнее время настолько остро встала в жилищно-коммунальной сфере, что государство задумалось о ее решении на законодательном уровне.
Рассмотрев законопроект «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами», предусматривающий выселение граждан за задолженности по услугам ЖКХ.
Однако данный законопроект на сегодняшний момент не принят, и вопросы выселения по-прежнему регулирует жилищное законодательство.
Статья 90 ЖК РФ предусматривает, что наниматель квартиры вместе со своей семьей может быть выселен за коммунальные долги с предоставлением ему другого жилья на условиях социального найма размеры которого должны соответствовать нормам, предусмотренным для вселения в общежития.
Исходя из анализа норм действующего жилищного законодательства можно сказать, что произвести выселение из коммуналки за долги возможно только в следующих случаях:
| Нанимателем не внесено ни одного платежа | в течение 6 месяцев. |
| У нанимателя отсутствуют уважительные причины для уплаты долга | если такие причины есть и они обоснованы, суд может отказать в выселении. |
| Произвести такое выселение возможно только в судебном порядке | решение о выселение выносит только суд. |
| Должник должен пользоваться коммунальной квартирой по договору социального найма | выселить собственника из принадлежащего ему на правах собственности жилья нельзя. |
Обращение в суд
Как было сказано выше решать вопрос о выселении соседа из коммуналки можно только в судебном порядке.
Исковое заявление подается в суд по месту жительства соседа – ответчика.
Кто имеет право для обращения
В случае если квартира является муниципальной, и граждане проживают в ней по договорам социального найма, вопросами выселения должен заниматься местный муниципалитет.
Заниматься вопросами, связанными с составлением и подачей иска о выселении будет уполномоченный сотрудник районной администрации.
Необходимые документы
Выселение гражданина из квартиры без его согласия достаточно сложный процесс, требующий правовых знаний и неопровержимых доказательств.
Для обращения в суд вам понадобится:
| Исковое заявление | составленное в соответствии с требованиями закона. |
| Документы | подтверждающие права на квартиру. |
| Договор аренды | при необходимости. |
| Паспорт | для подтверждения личности. |
| Доказательственная база | документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении. |
| Заключение инженерно-строительной экспертизы | в случае незаконной перепланировки. |
| Свидетельские показания | для подтверждения вашего иска. |
| Документы, подтверждающие уплаты пошлины | за обращение в суд. |
Последовательность действий
Приступая к процедуре выселения необходимо помнить, что законно выселить человека из жилья может только суд, во всех остальных случаях это будет самоуправство (уголовно наказуемое деяние, преследуемое по закону).
Поэтому обращение в суд при выселении соседа по коммуналке не минуемо.
Однако перед тем как идти в суд, который потребует неопровержимых доказательств необходимости выселения, необходимо провести предварительную подготовку и собрать нужные доказательства, которые помогут отстоять ваши требования в судебной инстанции.
Доказательствами в этом случае могут быть:
| Копии протоколов органов правопорядка | которые неоднократно зафиксировали факты нарушения со стороны соседа. |
| Акты обследования жилья | подтверждающие факты нанесения ущерба. |
| Копии обращений к собственнику жилого помещения (муниципалитет или администрацию) и ответы на них | доказательство предпринятых, вами, действий. |
| Выписки из лицевых счетов | подтверждающие задолженность по оплате коммунальных платежей. |
Обеспечив доказательственную базу, подтверждающую ваши исковые требования, можно переходить к составлению иска и обращению в суд.
Однако, даже вынесенное в вашу пользу судебное решение не дает вам права самостоятельно производить выселение недобросовестного соседа, этим должны заниматься уполномоченные государственные органы.
Подытожив вышесказанное, можно определить следующую последовательность действий при выселении из коммуналки опостылевшего соседа:
- Сбор доказательств.
- Составление иска.
- Оплата госпошлины.
- Обращение в судебную инстанцию.
- Получение копии решения и исполнительного листа.
- Обращение в исполнительную службу.
- Выселение соседа судебными приставами.
Выселение причиняющих беспокойство соседей – вопрос не одного дня и главным фактом, влияющим на этот процесс будет систематичность и неоднократность совершаемых им нарушений.
