Право граждан на жилище закреплено в Конституции и охраняется государством. Лишение человека крыши над головой возможно только по решению суда и при наличии веских оснований для его принятия.
Однако, существует некоторое различие между отношениями по поводу жилья находящегося в собственности граждан и государства (муниципалитета). Особенно заметны эти различия на примере фонда служебных квартир.
Порядок выселения из служебного жилого помещения граждан, которые их занимают, достаточно подробно урегулирован в одном из разделов Жилищного кодекса, закона, посвященного всем вопросам, касающимся взаимоотношений, связанных с квартирами.
Однако на практике возникает довольно много вопросов, связанных, прежде всего, с непониманием особенностей данного жилищного фонда.
Вопросы собственности, в том числе и на жилые помещения, по большей части регулируются гражданским законодательством.
При этом специфические отношения, связанные с эксплуатацией жилых помещений, обеспечением их коммунальными услугами и управлением в многоквартирных домах, регулируются особым документом – Жилищным кодексом.
Отношения же по пользованию служебным жильем, регулируются не только жилищным законодательством, ядром которого является Жилищный кодекс.
Но и законами, отражающими специфику отношений между собственниками квартир (государством) и теми, кто вправе их получать, например «О статусе военнослужащих» и т.д.
Что это такое
Служебные дома и квартиры, наряду с общежитиями, а также маневренным фондом, и еще некоторыми другими категориями жилплощади относятся к специализированному жилищному фонду.
Ему свойственен, согласно ст. 92 Жилищного кодекса ряд особенностей:
- это непременно муниципальная или же государственная собственность;
- отнесение квартир к этой категории возможно только по решению соответствующего органа власти;
- гражданам передаются эти помещения только на условиях найма;
- отчуждение таких помещений не предусматривается.
Иными словами, это отдельная квартира или жилой дом, который по договору найма передается гражданам, отвечающим определенным требованиям.
Комнаты, даже изолированные, в коммунальных квартирах в качестве жилья, относящегося к служебному использоваться не могут.
Иногда, подобное жилье занимает целый многоквартирный дом, но бывает, что государству принадлежит только несколько квартир.
Кому предоставляется
Поскольку речь идет о квартирах, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то логично предположить, что претендовать на получение служебной жилплощади могут не все желающие.
Ст. 93 Жилищного кодекса основаниями для его предоставления называет:
- Заключение трудового договора с одним из органов федеральной, региональной или местной власти.
- Работа в государственных или муниципальных унитарных предприятиях.
- Контракт государственной или же муниципальной службы (включая военную).
- Занятие одной из госдолжностей РФ или ее субъекта.
- Избрание в выборный орган власти местного, регионального или российского уровня.
То есть право на служебную квартиру возникает у граждан не потому, что они испытывают нужду в жилье, а только исключительно в связи с выполнением ими определенной работы или службы.
Предоставляя такие жилые помещения собственник исходит, прежде всего, из собственных интересов, а не потребностей служащего в жилплощади.
Договор найма
Основанием для выделения гражданину и его семье служебного жилья является решение об этом собственника. Точнее, уполномоченных на это органов власти (государственной или местной) или их отдельных представителей.
Причиной такого решения будет отсутствие у служащего собственной квартиры в данном населенном пункте (ст. 99 Жилищного кодекса).
Для того, чтобы вселиться в служебное помещение потребуется заключить договор найма. У тех работников или служащих, что пользуются служебными квартирами, полученными до 01.03.2005 вместо договора имеется на руках ордер.
Этот документ, так же как и договор найма подтверждает право пользоваться жильем.
Для договора найма служебного помещения применяются общие правила, прописанные в Гражданском кодексе, а также положения о договоре социального найма из Жилищного кодекса.
Согласно этим нормам, договор должен быть заключен письменно. Типовые формы для подобного рода соглашений утверждаются на уровне Правительства РФ.
Обязательными для включения в договор будет условие о его предмете, то есть конкретной квартире (части дома) с указанием ее адреса и основных характеристик. Содержанием договора найма будут соответственно права и обязанности его сторон.
Отличие их от соцнайма заключается в запрете, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса, обмена и сдаче служебной квартиры в поднаем.
В договор о найме служебной квартиры, так же как и в договор найма муниципального жилья, вписывается не только сам гражданин, его получающий, но и его семья.
Права и обязанности нанимателя и его домочадцев по пользованию служебной квартирой прописаны в нормах Жилищного кодекса, регулирующих отношения соцнайма.
Выселение из служебного жилого помещения
ЖК РФ предусматривает возможность как прекращения, так и расторжения договора найма полученных служащими квартир.
Поводом, достаточным для расторжения, являются:
- соглашение сторон;
- желание нанимателя;
- воля собственника.
В первых двух случаях расторгнуть соглашение можно в любое время, без обращения в какие-либо инстанции.
Собственник может расторгнуть договор только в судебном порядке и только при наличии веских к тому оснований, перечисленных в ст. 83 Жилищного кодекса:
- Неуплата коммунальных платежей более полугода.
- Приведение помещения в негодность или разрушение его жильцами.
- Нарушение прав и покоя соседей.
- Пользование помещением в иных целях, чем проживание.
Прекращается наем квартиры при физической утрате самого помещения или же при переходе ее к другому собственнику, с которым работник-наниматель в трудовых или служебных отношениях не состоит.
И расторжение, и прекращение договора найма имеют общее последствие — выселение жильцов из квартиры.
Процедура
Право на служебную квартиру сохраняется за работником или служащим только на время исполнения им своих обязанностей. Окончание срока службы или разрыв договора, контракта прекращают права пользования жильем и ведут к расторжению договора найма.
То есть выселение из служебного жилого помещения в связи с увольнением не нарушает прав жильцов на это жилье, так как они их утратили согласно положениям закона.
После расторжения договора, какими бы причинами оно не были вызвано, наниматель и все проживающие с ним домочадцы, обязаны служебную квартиру покинуть.
При отказе это сделать, законный владелец обращается в суд для принудительного выселения жильцов из квартиры, никаких прав на которую они уже не имеют.
Законодательно подробный порядок выселения не урегулирован.
Однако, после прекращения трудовых или служебных отношений с нанимателем служебной квартиры ему направляется письменное уведомление.
В нем сообщается о необходимости самому нанимателю и всем его домочадцам в указанный срок освободить занимаемую жилплощадь и вывезти из нее личные вещи.
При отказе это сделать, собственник, в лице уполномоченного им органа власти подает в суд исковое заявление о принудительном выселении.
Если в ходе заседания не было выявлено причин отказать в выселении, то решение суда, вступившее в силу, передается судебным приставам. Они и будут производить принудительное выселение при отказе жильцов покинуть квартиру добровольно.
Принудительное выселение также требует соблюдения особой процедуры:
- производится при участии двух понятых;
- оформляется актом с подписями должностных лиц, понятых и жильцов (теперь уже бывших);
- имущество выселяемых описывается с указанием места его хранения.
Без предоставления жилья
Выселение из служебных квартир по причине расторжения или прекращения договора о найме, как правило, не предполагает предоставления другого жилья.
Окончание трудовых или служебных отношений с государством отменяет право на получение от него жилплощади для самого работника и его семьи. Квартиры для бывших служащих предоставляются на общих основаниях, если они имеются.
Если же на выселении собственник настаивает в связи с нарушением жильцами правил пользования жилыми помещениями, предусмотренными в законе, или неуважением к правам соседей, то отказ в предоставлении другого помещения служит наказанием за противоправное поведение. Это касается и невнесения квартплаты.
Иногда право на служебное жилье утрачивают члены семьи нанимателя. Это касается супругов при разводе.
Ставший бывшим родственник, уже не имеет права пользоваться служебной квартирой и должен добровольно ее покинуть.
При отказе это сделать, вопрос решается через суд. Который, учитывая положение бывшей жены или мужа, может разрешить им проживание в квартире на некоторое время.
С предоставлением другого места проживания
Выселение с предоставлением другого жилья взамен служебной квартиры является исключением из общего правила, введенного Жилищным кодексом.
Прежде всего это касается тех жильцов, чьи квартиры сменили собственника. Прежде чем передать жилье новому владельцу, муниципалитет должен предоставить им другие квартиры.
Всем тем категориям граждан, кого закон запрещает выгонять из служебных квартир без предоставления другой жилплощади, должны быть предложены квартиры на основании социального найма.
Но только в том случае, если они как нуждающиеся в социальном жилье стоят на соответствующем учете, и одновременно не являются нанимателям или собственниками других квартир или их частей.
То же исключение применимо и в отношении тех лиц, кто получил служебную квартиру до начала действия Жилищного кодекса.
Если по действовавшим ранее нормам они были признаны нуждающимися в жилье, то требование освободить служебное помещение допускается только с выделением им другой квартиры, но уже на условиях социального найма.
Так же проводится и выселение военнослужащего из служебного жилого помещения при выходе его в отставку.
Какие граждане не могут быть выселены
Несмотря на то, что предоставление служебной квартиры прямо связано с выполнением определенных трудовых функций или служебных обязанностей, не всегда прекращение этих отношений означает выселение.
Работодатель, то есть государство, имеет перед своими служащими ряд социальных обязательств. В частности защищать тех граждан, которые по той или иной причине являются социально уязвимыми.
С этой целью в жилищном законодательство были прописаны нормы, ограничивающие право работодателя требовать освобождения жилья, полученного на службе.
Закон прямо запрещает выселять из служебных квартир без передачи им другого жилья следующих лиц:
| Членов семей служащих силовых ведомств и военнослужащих | которые погибли или умерли при несении службы. |
| Пенсионеров | работников вышедших на пенсию. |
| Семьи умершего работника | получившего служебное жилье. |
| Инвалиды | ставшие таковыми на работе или службе. |
Указанным гражданам должна быть предоставлена жилплощадь на условиях социального найма.
Но только в том случае, если они отвечают требованиям, на основании которого она выделяется. То есть должны соблюдаться критерии нуждаемости и состояния на соответствующем учете.
Нюансы при обращении в суд
Выселение жильцов, не желающих добровольно покинуть служебные помещения производится только через суд. Это же относится и к выселению жильцов по основаниям, предусмотренным ст. 83 Жилищного кодекса.
Обращение за подобным решением в судебную инстанцию является крайней мерой и встречается относительно редко.
Прежде чем подавать с суд, собственнику стоит удостовериться, что действия жильцов действительно носят противоправный характер.
Если при нежелании покидать служебную квартиру после прекращении трудовых отношений, обстоятельства не на стороне жильцов, то в других случаях суд будет тщательно исследовать основания для выселения.
Это касается, например, причин возникновения задолженности по квартплате.
Выселить неплательщиков возможно только в том случае, если для появления долга не было уважительных причин:
- длительной болезни;
- просрочек выплаты зарплат и т. д.
Под нарушением прав соседей следует понимать неоднократно повторяющееся нарушение правил пользования жилым помещением (громкие звуки в неурочное время, пренебрежение требованиями пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормами и т. д.).
Также к нарушению покоя соседей можно отнести совершение в их адрес хулиганских действий, вандализма и т. д.
Судебная практика
Сложившаяся судебная практика свидетельствует, что большая часть обращений связана именно с нежеланием жильцов покидать служебное жилье после утраты ими права на его использование.
Чаще всего это происходит поле окоченения трудовых или служебных отношений с собственником. Мотивом отказа жильцов является отсутствие у них иного жилья.
Однако, поскольку предоставление служебной квартиры напрямую связано с исполнением служебных обязанностей, то при отсутствии обязанности предоставить другое жилье, суд принимает строну собственника и выносит решение о принудительном выселении.
В крайнем случае, может быть предоставлена отсрочка для решения жилищной проблемы.
Примером может служить определение Верховного Суда от 10.03.2015 N 70-КГ15-1.
Суть спора заключалась в том, что ответчик получил служебную квартиру на период службы в УВД. Однако после увольнения освобождать ее добровольно отказался.
Суд первой инстанции, не усмотрев оснований для оставления ответчика в занимаемой квартире, вынес решение о принудительном выселении.
Последующее рассмотрение в суде апелляционной инстанции оставило данное решение в силе. В связи с чем ответчик подал кассационную жалобу, рассмотренную Верховным Судом.
В ходе рассмотрения спора было установлено, что согласно действовавшим до введения Жилищного кодекса в действие нормам, семья ответчика была признана нуждающейся в жилье и поставлена на учет.
Это, согласно ст. 13 закона «О введении в действие Жилищного кодекса», означает, что выселение из служебной квартиры невозможно без выделения другой по договору соцнайма.
Следовательно, решение судов первой и апелляционной инстанций было вынесено с нарушением норм жилищного законодательства. Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение.
Иск о выселении
Иск в суд подается собственником, точнее уполномоченным им на это органом власти. К заявлению применяются правила и требования, изложенные в соответствующих статьях Гражданского процессуального кодекса.
В частности в иске должны быть изложены обстоятельства возникновения и прекращения служебных или трудовых отношений, а также просьба о принудительном выселении нанимателя и его семьи.
Подать в суд для вынесения решения о принудительном выселении собственник может в том случае, если после письменного предупреждения служащий не освободил квартиру в предписанный срок.
Иск подается в районный (городской) суд по месту нахождения квартиры.
Подписывая договор найма служебной квартиры, следует помнить, что предоставление такого жилья решает специфические задачи.
К ним не относится удовлетворение потребности граждан в жилье. Для этого есть иные механизмы.
Поэтому, при прекращении отношений, дающих право на пользование служебной квартирой, ее придется покинуть. И лучше сделать это добровольно, не дожидаясь решения суда.
