Жилищные споры – одни из сложнейших в юридической практике. Это обусловлено тем, что ряд высших нормативных актов гарантируют каждому человеку право на жилье.
Но его реализация часто на практике вступает в коллизию с частными интересами.
Регламент снятия с регистрационного учета по месту жительства по своей сути несложен, если он осуществляется на добровольной основе.
Но если между лицами, которые проживают на одной площади, возникает спор относительно выписки из жилья, то:
- он разрешается исключительно в судебном порядке;
- и только при существовании установленных законом оснований.
К числу оснований, при существовании которых можно выселить человека из жилья, относятся:
- Окончание срока действия арендного договора.
- Прекращение брачного союза.
- Нарушение договорных положений.
- Принятие решения о сносе дома.
- Отсутствие законных оснований для прописки в жилом пространстве (ст. 31, ст. 32, ст. 35 ЖК РФ).
Общие основания для выселения из жилья применяются в отношении объектов всех форм собственности.
Причины для лишения жилья
Суд может лишить жилплощади в следующих случаях:
- длительное отсутствие прописанного человека по месту его регистрации;
- регулярное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- отсутствие возможности проживать на одной жилплощади вследствие развода или непреодолимых разногласий между членами семьи;
- начатая процедура приватизации, которая осложняется несогласием одного из жильцов или иными противоречиями;
- продажа или обмен квартиры при наличии непреодолимых противоречий;
- покупка квартиры или иного жилого имущества с предварительно зарегистрированными жильцами;
- практическое проживание лиц в квартире (доме) без правовых оснований;
- регулярное и длительное нарушение жильцом правовых и моральных устоев.
При отсутствии изложенных выше причин и оснований, выселение из квартиры или иного помещения будет расцениваться как произвольное лишение права, гарантированного Конституцией и ст. 3 ЖК РФ.
Судебная практика по выселению из квартиры
Судебная практика по делам о выселении может свидетельствовать только о том, что служители Фемиды практически всегда удовлетворяют иски, основанием для подачи которых служили нарушения условий договора.
Для лучшего понимая того, на что может рассчитывать каждый участник процесса, стоит рассмотреть несколько ярких примеров судебных дел, связанных с принудительным выселением.
Пример №1.
Брат истца выехал из спорной квартиры больше 10 лет назад. В течение времени, предшествовавшего подаче иска, он несколько раз менял место пребывания.
На день открытия судебного слушанья, его место жительства не было известным. Дело рассматривалось при отсутствии ответчика.
Но суд счел требования истца удовлетворительными относительно получения его брата статуса утратившего право пользования жилым помещением.
Судебное постановление основывалось на следующем:
- Ответчик не проживает в квартире длительное время, но никто ему в этом не препятствовал.
- Наниматель съехал на постоянное место жительства в другую местность и это является основанием для расторжения договора найма (ст. 83 ЖК РФ).
- Нет обстоятельств, которые свидетельствуют о вынужденном выезде ответчика из спорного жилого помещения.
- Отсутствуют фактические данные о том, что жилец вносил положенную ему часть квартирной платы.
- Ответчик добровольно выехал в другое место жительства, таким образом отказавшись от комплекса прав и обязанностей по предыдущему месту проживания.
Иск был удовлетворен с учетом того, то прописка ответчика в спорном жилом помещении, в отношении которого он не исполняется своих обязательств, нарушает права истца.
Пример №2.
После расторжения брака муж обратился в суд с иском о признании утратившими право пользования жилым помещением к бывшей жене и дочери.
В процессе участвовали исключительно представители сторон.
Представитель истца доказал следующие факты:
- после расторжения брака до 1999 года ответчица одна проживала в спорной квартире с несовершеннолетней дочерью;
- в 1999 году она добровольно забрала все свои вещи и покинула квартиру;
- после выезда она больше не появлялась, не пыталась заново вселиться не оставила принадлежащего ей имущества и не участвовала в оплате коммунальных услуг до настоящего времени;
- ныне проживает с дочерью в Украине.
В данном деле использовались нормы ЖК РСФРС, так как спорные отношения между участника процесса возникли до обретения законной силы ЖК РФ (ст. 5, ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
Статья 60 ЖК РСФРС предусматривает ликвидацию права пользования жилым пространством, если наниматель и члены его семьи отсутствовали по месту прописки свыше 6 месяцев без уважительных причин.
Ответчицы не отстаивали прав и не выполняли обязанностей по договору социальной аренды.
Поэтому суд признал потерю права пользования жилплощадью в спорном помещении.
Пример №3.
Как показывает судебная практика по выселению из приватизированной квартиры, при наличии прямых доказательств выиграть дела такого рода не столь уж сложно.
Как пример можно использовать следующий прецедент — после свадьбы муж прописал свою благоверную в квартире, которая пребывала в его собственности.
Семейное счастье длилось недолго. Жена забрала вещи и ушла от своего мужа, забыв о том, что у нее есть права и обязательства в отношении квартиры истца.
На судебные слушанья ответчица не появилась.
Суд лишил ее права пользования двухкомнатной квартирой, руководствуясь следующим:
- Ответчица добровольно выехала из своей квартиры и забрала все свои вещи.
- Больше она на спорной площади не появлялась, коммунальные платежи не оплачивала.
Суд смог применить нормы ст. 60-61 ЖК РСФРС на основании того, что отсутствие в квартире ответчицы было постоянным, а не временным.
Иск был удовлетворен в полной мере.
Из приватизированной
Выселение из квартиры осуществляется при наличии законных на то оснований и независимо от формы ее собственности.
На первый взгляд выселение из приватизированной квартиры судебная практика представляет нам делом длительным, сложным и часто проигрышным.
Например, за неуплату коммунальных платежей собственника из нее нельзя выселить.
Но это только одно основание, которое не рассматривается судом как отдельная причина для снятия с регистрации.
При существовании иных доказательств того, что собственник не использует свои права в отношении приватизированного имущества и не выполняет обязанности, выселение в его отношении ЖК РФ допускает.
В случае, где единственной причиной для выселения служит внушительный долг по квартирной плате, владельцу приватизированной жилой площади грозят исключительно штрафные санкции.
Но в любом случае доводить неуплату по коммунальным услугам до критического уровня не стоит.
Различия выписки в зависимости от форм собственности
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг в течение 6 последних месяцев применяется только в отношении граждан, которые проживают в муниципальной квартире (ст. 90 ЖК РФ).
При этом таким жильцам обязаны предоставить иное место проживания на условиях договора социального найма.
Статья 85 ЖК РФ предусматривает также ряд неуказанных выше причин, при существовании которых жильцы муниципальных квартир подлежат выписке.
Основными из них являются:
- получение квартирой статуса нежилого помещения;
- признание дома непригодным к проживанию и наличие распоряжения о его сносе;
- передача жилья в пользование религиозным организациям;
- внесение изменений в плановую площадь жилых помещений при переобустройстве или капитальном ремонте.
Выселение из муниципального жилья практикуется также в случаях нарушения порядка и правил проживания, аморального поведения и превращения жилого помещения в нежилое.
Выписать из приватизированной квартиры владельца за неисполнение обязательств перед коммунальными службами нельзя.
В случае, когда приватизированная квартира находится в муниципальном доме, подлежащему сносу, она выкупается у ее владельца органами государственной власти (ст. 32 ЖК РФ).
Выселение из служебной квартиры регламентируется ст. 90 ЖК РФ.
Согласно ей, выписка граждан из служебных жилых помещений возможна в результате расторжения или прекращения договора найма.
Также основанием для выписки может служить неуплата коммунальных платежей, но в этом случае нерадивому нанимателю обязаны предложить другое жилое пространство (ст. 103 ЖК РФ).
Решения суда
Существует два основных вида выселения:
- Добровольное.
- Принудительное.
Принудительная выписка возможно исключительно на основании соответствующего решения суда.
В судебном порядке решается как возможность выселения собственников, так и обычных жильцов, которые располагают правом исключительно проживания или пользования жилой площадью.
Подача иска
По делам, связанным с принудительным снятием с регистрации возможна подача следующих категорий исков:
- о необходимости признать лицо утратившим право пользования жилым пространством;
- о признании личности такой, что не имела права регистрации;
- о расторжении неправомерно заключенного договора аренды;
- о выселении в принудительном порядке.
В дополнениях к иску необходимо предоставить подтверждающие заявленные требования документы, к примеру:
- Копию свидетельства о разводе, рождении ребенка.
- Справки о задолженности по коммунальным, неоплаченные квитанции на имя ответчика.
- Документы, подтверждающие постоянное проживание ответчика в другом месте жительства (акт о не проживании).
- Документы, свидетельствующие о том, что в спорном помещении отсутствует имущество ответчика.
- Документы, подтверждающие неправомерное или аморальное поведение (как вид – письменные показания свидетелей, акт об административном правонарушении).
- Письменные доказательства, подтверждающие факт того, что регистрация лица в квартире или доме была осуществлена незаконно.
- Квитанцию о уплате госпошлины.
Исчерпывающего списка документов, которые можно добавить к иску, нет.
Пригодится все, что может указать на присутствие оснований для принудительного выселения.
Исполнения решения судебными приставами
Далеко не во всех случаях к исполнению судебного решения привлекается служба приставов.
Чаще всего к государственным исполнителям обращаются с заявлением об открытии производства по делам:
- связанным с незаконной регистрацией в квартире;
- принудительным выселением по причине неправомерного и аморального поведения.
Крайне редки случаи приобщение судебных приставов к выполнению решений относительно признания лиц такими, что утратили право пользования жилым помещением.
Это связанно с тем, что в каждом исполнительном документе указывается срок, в течении которого лицо может самостоятельно исполнить судебное решение.
За неисполнение предписаний исполнительного документа предусмотрено не только принудительное выселение, но значительные штрафы.
Принудительная процедура имеет примерно следующие этапы:
- В исполнительном листе указывается срок добровольного выселения, который всегда больше, чем для выполнения решений по иным категориям дел.
- В случае невыполнения судебного решения в срок, государственный исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительного сбора и обновлении сроков для выселения.
- При повторном невыполнении предписаний, исполнитель-пристав имеет право наложить штраф на злостного нарушителя.
- В порядке принудительного выселения судебные приставы могут заручиться поддержкой правоохранительных органов (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Обычно на выселение выделяют 15 дней. Срок стараются продлевать на аналогичное число дней.
За это время лица, обязанные решением, должны не просто покинуть спорное помещение, но и забрать принадлежащее им имущество, личные вещи и животных.
Подводя итоги, следует отметить то, что Конституция гарантирует каждому человеку право на жилье.
Но оно неразрывно связано с рядом обязательств, предусмотренных в ЖК РФ.
И в случае их невыполнения, конституционное право каждого гражданина на жилье перестает быть нерушимым.
