Договор найма жилого помещения предполагает, что один участник договорных отношений – владелец жилого помещения передает объект недвижимости гражданину. Физическое лицо, став участником договорных отношений, обязано платить за пользование квартирой или иным жильем.
Порядок выселения граждан из жилых помещений специализированного жилищного фонда имеет свои особенности и регулируется Жилищным Кодексом России.
Основание передачи помещения – это решение уполномоченного органа власти. Помещение передается на условиях временного владения и пользования. В тексте договора определены полномочия сторон.
Если наниматель пожелает ознакомиться со своими правами и обязанностями в настоящих правоотношениях, следует внимательно читать положения договора.
Жилье в специализированном фонде предоставляется гражданам на время работы или учебы (временные или сезонные). А также:
- детям до 18 лет;
- лицам с инвалидностью;
- сиротам;
- детям без родителей и т.д.
Случаются и иные ситуации, например, в доме случился пожар, который привел в непригодность помещение для проживания там граждан.
Тогда жителей дома обязаны расселить в другом помещении, пока не восстановят дом или не решится вопрос с получением нового жилья.
Урегулированные нормы
Статьи 99-109. 1 ЖК России . О применении нормы 99 ЖК России было разъяснено в Постановлении Пленума ВС России от 2009 года (№14).
После марта 2005 года основанием к оформлению договора найма в рассматриваемых помещениях является решение собственника жилья.
Это решение обосновано тем, что гражданин нуждается в жилье в определенном населенном пункте и имеет право на его предоставление.
До 2005 года основанием для вселения в жилое помещение (служебное) служил ордер, который имел строго установленную форму.
Если решение уполномоченных органов о предоставлении гражданину специализированного помещения жилого назначения незаконно, это может служить основанием для иска в суд.
В случае вынесения решения суда не в пользу предоставивших помещение, договор найма недействителен.
Перечень видов объектов
Норма 93 Жилищного Кодекса России:
- Квартиры служебного типа.
- Комнаты в общежитиях.
- Маневренный фонд.
- Жилье в специализированных домах, направленных на соцуальную помощь населению.
- Жилье, предназначенное для тех граждан, которые временно находятся в России.
- Жилье, предназначенное для поселения беженцами, но граждане должны быть ими признаны официально.
- Жилье в процессе социального обслуживания незащищенной категории граждан.
Помещения служебного предназначения нельзя отнести к отдельным видам жилья, так как они включены в общий список, о чем упомянуто выше. Это нововведение последнего варианта ЖК.
В предыдущем варианте служебные помещения существовали в статусе отдельных видов жилых помещений. Помещения, перечисленные в списке, находятся на балансе уполномоченных органов.
Для того чтобы использовать жилое помещение в качестве специализированного, необходимо его отнести к этой категории. Порядок этого действия установлен высшим исполнительным органом власти.
Только после приобретения помещением статуса специализированного жилья, им можно пользоваться в этом качестве.
Решение о том, включить или исключить помещение в (из) категории специализированного, выносит орган, который осуществляет контрольные функции над государсвтенным и местным фондом жилых помещений.
В п. 3 статьи 92 Жилищного Кодекса можно увидеть, что такого рода помещения не отчуждаются и не сдаются в аренду. Исключения составляют определенные виды соглашений по найму помещений. Они также определены ЖК России.
Уполномоченные органы дают согласие на то, чтобы определенный гражданин и члены его семьи заняли помещение.
Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Статья 103 «Выселение граждан из специализированных жилых помещений» указывает, по какой причине это делается. Найм по этим помещениям может быть расторгнут по договоренности между участниками правоотношения в любое удобное для них время.
Наниматель также может предъявить инициативу в расторжении соглашения: это допускается в любое удобное для него время.
Отметим особенность договора — законодателем не прописано условие того, что в расторжении правоотношения участвуют члены семьи нанимателя.
Наоборот — их мнение не волнует законодателя, поскольку вопрос о выселении из помещения по инициативе нанимателя – это его личная прерогатива.
То есть, получается, что согласие семьи на расторжение договора не нужно.
Проанализировав нормы, которые относятся к порядку выселения определенных категорий граждан, можно предположить, что в ряде ситуаций из них должны быть исключения.
Например, помещение жилого назначения предоставляется временно проживающим в России лицам (например, переселенцам) с учетом тех, кто является членами его семьи.
В этом смысле, законодателю необходимо обратить внимание на семьи, которые не должны страдать из-за действий своего близкого — переселенца, по какой-то причине захотевшего вдруг расторгнуть договор.
Причем, законодатель разрешает ему не озвучивать свои намерения и мотивы поступков в этой ситуации. Но закон, все-таки, предусмотрел сохранение найма помещений специализированного фонда в обстоятельствах летального исхода нанимателя членами его семьи.
Они могут пользоваться помещением из маневренного фонда. До тех пор, пока капитальный ремонт не завершится, либо не закончатся реконструкционные работы в доме, где находится квартира.
В случае отказа выселиться со стороны гражданина, его может принудить на это судебный орган.
Основание, условия, порядок
Основания выселения граждан из жилых помещений специализированного жилищного фонда:
- неоплата помещения со стороны нанимателя в течение 6 месяцев (включая и услуги за коммуналку);
- приведение в ненадлежащий вид помещения жилого назначения самим нанимателем и членами его семьи;
- нарушение в регулярном порядке полномочий проживающих вблизи граждан;
- применение жилого объекта не по предназначению;
- другие условия.
Итак, мы видим, что наймодатель может обратиться в суд с тем, чтобы выселить нерадивого нанимателя. Перечень ситуаций, ведущих к этому печальному итогу, представлен в ЖК, но он не является исчерпывающим.
Что это означает? Что закон допускает и иные жизненные ситуации, ведущие к этому результату. А именно — к выселению из специализированного жилья.
К иным основаниям можно отнести норму 15 ФЗ – 122 от 1995 года. Наниматель по письменному заявлению или его представители в аналогичном порядке имеют право отказаться от услуг учреждения – стационара.
По своим правовым последствиям этот отказ влечет за собой расторжение найма.
Но граждане, которые проживают в учреждениях по социальному обслуживанию в случае постоянного нарушения их правил и требований, могут быть по решению суда переведены в специальные учреждения социального обслуживания.
Если человек не признается более беженцем или переселенцем, договорные отношения заканчиваются.
В общежитии договор найма расторгается в досрочном порядке, например, в случае увольнения гражданина со службы.
Часть 3 названной статьи (101) Кодекса предусматривает расторжение найма по требованию наймодетеля не только в ситуациях, которые предусмотрены 83 нормой этого же Кодекса, но и при неисполнении нанимателем и его близкими своих обязанностей.
Они наступают при оформлении договорных отношений. Исходя из этого, основанием обращения наймодателя за помощью в суд является неисполнение нанимателем своих обязанностей. Они отражены в самом тексте договора.
Расторжение договора, связанного с наймом специализированного жилья по инициативе сторон, не влечет для них никаких проблем. Участники договора свободны в своем волеизъявлении, если это не нарушает интересов третьих лиц.
Что касается порядка расторжения договорных отношений со стороны наймодателя, то он обращается к этой инициативой к нанимателю.
Если от последнего он получает отказ, то имеет право обратиться в суд.
Для этого необходимо написать исковое заявление и отнести его в канцелярию суда.
Собственника жилья
Жилые помещения, относящиеся к специализированному фонду, не могут быть предоставлены на праве собственности.
Для их приобретения и обретения, соответственно, правомочий собственника, необходимо перевести жилые помещения в иной правовой режим.
Нанимателя
Наниматель имеет право проявить инициативу при расторжении договора найма.
А также стороны между собой могут прийти к соглашению о том, что договор необходимо расторгнуть.
Есть и третий вариант — обращение в суд, но со стороны наймодателя, поскольку для него возможен только этот вариант.
Он не может самостоятельно заявить о расторжении договора, а лишь предложить, например, нанимателю съехать с квартиры. Если последний не соглашается на это, подать в суд.
Хотя выселение может быть осуществлено и по доброй воле нанимателя. Это редкость. В основном этими вопросами занимается суд.
Правовые последствия выселения могут отличаться друг от друга в зависимости от того, к какой категории принадлежал выселяемый гражданин.
Например, если гражданин проживал в общежитие со своей семьей и умер, то члены его семьи имеют право получения иного помещения. Но сначала с ними будет расторгнут договор по предыдущему жилью.
Определенных категорий граждан могут выселить из специализированного жилья, но с одним условием – им предоставят другое помещение.
В том случае, если гражданин:
- Не наниматель по настоящему договору найма.
- Состоит на учете лиц, которые нуждаются в жилье.
Если трудовые отношения работника с организацией прекращены, это может касаться и периодов учебы или службы, то и договор подлежит окончанию.
Не могут быть выселены
Важно — обращаем внимание на норму 13 ФЗ, который ввел в действие последний вариант Жилищного Кодекса.
В частности, в ней говорится, что физические лица, проживающие в общежитиях, предоставленных им до момента принятия нового ЖК РФ и нуждающиеся в улучшении условий жилья, не выселяются.
Но при условии того, что этого не допускал предыдущий вариант Кодекса.
Без предоставления иных помещений, не могут быть выселены из служебной категории следующие граждане:
| Члены семьи | лиц, проходящих военную службу в различных правоохранительных органах и погибших в связи с исполнением своего служебного долга. |
| Члены семьи | работника который скончался, но ему до момента смерти было предоставлено общежитие. |
| Инвалиды | состояние здоровья которых наступило ввиду вины их начальников, из-за заболевания профессионального характера, которое было получено на работе (1 или 2 группа). |
| Лица на пенсии | которые вышли на пенсию, проживая в служебном помещении. |
Правовое основание для обращения в суд
Если наниматель отказывается покидать помещение, а наймодатель инициирует расторжение найма, то последний имеет право расторгнуть соглашение между ними. Для этого он обращается в суд за защитой своего права.
Юридическими основаниями к этому служит Конституция РФ. Ее нормы в качестве основного закона государства гарантируют гражданам соблюдения их прав и законных интересов.
Кроме того, это отраслевые законы. Именно на них ссылается истец в обоснование своих требований.
В случае с иском, который предъявляется наймодетелем второй стороне договора – это ЖК РФ. А также нормативные акты, регулирующие порядок предоставления помещений в рассматриваемом фонде определенной категории граждан.
Также при подаче иска нужно ссылаться на Постановление №42высшего органа, относящегося к исполнительной ветви власти «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Если наниматель решил, что его хотят незаконно выселить, он по аналогии с наймодателем, может защитить себя в суде. Правовая основа этого аналогична предыдущему варианту.
Наниматель должен ссылаться на нормы ЖК России, а также положения тех нормативных актов, которые относятся непосредственно к нему.
Договоры найма в жилом помещении, относящегося к специализированному фонду, имеют свои особенности в зависимости от категории проживающих там граждан.
В каждом конкретном случае учитывается специфика правоотношений. Например, не разработан до сих пор типовой договор найма для граждан, которые обслуживаются по социальной системе.
Это положение требует доработки. Но в основном, ЖК России дает полное понимание механизма предоставления специализированных жилых помещений гражданам.
