Нежилое помещение – это площадь, которая используется для любых целей, кроме проживания, так как созданные условия не являются подходящими для жительства человека. Нежилые помещения: офисы, склады, магазины и так далее. Но если же на такой площади зафиксировано проживание человека, то владелец или собственник может потерять свое владение. Из-за сложности рассмотрения дела, подобные дела зачастую решаются в судебном порядке.
Законодательство не определяет точные критерии, которым должно соответствовать помещение, чтобы оно было признано нежилым.
Отличительным признаком считается изолированность от жилых помещений, но некоторые объекты не изолируются, например, если магазин расположился на первом этаже многоэтажного дома.
Выселить человека из нежилого помещения можно на следующих основаниях:
- Срок действия соглашения истек, на основании которого площадь предоставлялась в аренду. Для выселения потребуется предъявить нанимателю уведомление, которое сообщит о прекращении партнерских отношений.
- При заключении договора аренды без определенного срока окончания собственник в любой момент может попросить освободить помещение. Но если арендующий не желает решать вопрос мирным путем, то владелец вправе обратиться в суд с иском для прекращения действия соглашения.
- Арендодатель в любой момент может прекратить действие договора найма. Выселение арендатора из нежилого помещения проводится после того, как суд удовлетворил исковое заявление.
- Государство определило, что у собственника требуется изъять объект.
Чтобы помещение получило статус нежилого, потребуется:
- отдельный вход, который не будет сопряжен с жилыми помещениями;
- отсутствие возражений со стороны третьих лиц;
- никто не должен проживать в помещении, даже владелец.
Чаще всего выселение происходит по причинам:
- конфискация имущества согласно судебному решению;
- взыскание имущества за задолженности;
- взыскание имущества государством на веских основаниях.
Правовое регулирование
Вопрос регулируется следующими законодательными актами:
- статья 22 ЖК РФ, которая определяет процесс перевода помещения в нежилое;
- статья 619 ГК РФ, регулирующая расторжение договора аренды раньше указанного срока;
- статья 452 ГК РФ, определяющая порядок расторжения договора;
- статья 85 ЖК РФ, которая определяет, что выселить человека из помещения можно только при непригодности для жилья;
- статья 450, определяет общие основания для одностороннего расторжения договора.
Выселение из нежилого помещения
Порядок выселения из нежилого помещения зависит от ряда факторов.
Собственником
Нюансы, которые необходимо учитывать при выселении из нежилого помещения:
- если помещение признано нежилым во время эксплуатации, то предоставляется альтернативное место жительства;
- до выселения должно быть направлено соответствующее письмо (не раньше, чем за полгода до выселения);
- необходимость обращения в суд возникает только при отказе на добровольное освобождение помещения;
- съемщик обязан представить объяснения, которые помогут понять причину отказа от освобождения помещения;
- решение суда выносится даже в том случае, если одна из сторон не явилась на слушание.
Арендатора
Чтобы выселить арендатора из нежилого помещения, нужно придерживаться следующего порядка действий:
- Если съемщиком является юридическое лицо, то выселение возможно только расторжения договора раньше срока, либо при наличии заключенного соглашения на выселение.
- Если арендатор согласен освободить помещение в указанный срок, то подача иска не требуется. Если договор аренды расторгнут, а деньги за найм помещения заплачены вперед, то собственник должен вернуть их.
- Если арендатор не согласен на выселение, то подается судебный иск.
Прекращение договора аренды
Основания для прекращения договора аренды могут быть различными, все они описаны в Гражданском кодексе РФ.
Согласно статье №619, досрочное расторжение договора возможно если:
- арендатор нарушает условия договора;
- имущество используется не по назначению;
- оплата за аренду не поступала более двух месяцев;
- если согласно договору арендатор должен оплачивать капремонт помещения, но он этого не делает.
- иные условия.
В качестве иных условий может содержаться любое основание, согласно которому собственнику потребуется освободить помещение от арендаторов. Поэтому все дела, когда одна из сторон не согласна с действиями другой стороны, решаются в рамках суда.
Получится ли без суда?
Существуют случаи, когда выселение может произойти без обращения в суд. Условия будут оговариваться на основании статьи №450 ГК РФ. Главное условие – добровольное соглашение арендатора покинуть помещение.
Но если арендатор не согласен, то он не обязан освобождать территорию, а собственник не имеет права как-либо воздействовать на решение гражданина.
В судебном порядке
Для быстрого продвижения дела, собственнику понадобится составить заявление в соответствии со всеми требования процессуального законодательства страны. Иск обязательно должен быть написан от руки.
Исковое заявление должно содержать в себе следующие данные:
- наименование организации;
- контакты обеих сторон;
- характеристика площади;
- основания для выселения;
- подтверждение отказа от добровольного освобождения помещения.
Другие документы
Кроме заявления на выселение лица, в суд потребуется предъявить и дополнительные документы:
- которые подтверждают техническое состояние помещение и переданные данные о характеристиках площади;
- договор с коммунальными службами;
- свидетельство наследования;
- свидетельство заключения брака;
- договор аренды;
- доказательства нарушения условий договора (заявления свидетелей, записи с камер, фото- и видеофайлы, протоколы и так далее).
Судебная практика
Дела о выселении граждан являются сложными, даже по меркам арбитражного суда. Выселение через суд возможно только при наличии веских оснований для прекращения действия договора аренды.
К 2019 году судебная практика определяет, что подобные дела отличаются от остальных следующими нюансами:
- если по истечении срока действия договора оплата последующего месяца не была произведена арендатором, то собственник недвижимости имеет полное право составить уведомление с прошением освободить занимаемую площадь;
- если арендатор не отреагировал на уведомление, то собственник имеет право обратиться в суд с исковым заявлением;
- перед подачей искового заявления арендатору высылается претензия с изложением всех требований и условий;
- государство имеет право изъять помещение для собственных нужд.
Подача иска возможна не только со стороны владельца помещения, но и от прокурора, нанимателя и других лиц. Все вопросы и разногласия между сторонами решаются в рамках суда.
