Рынок складской недвижимости сильно зависит от состояния экономики и материального благополучия населения страны.
Экономика Греции до недавнего времени показывала не лучшие результаты:
- по данным Греческой статистической службы (ELSTAT), с 2007 по 2016 годы ВВП страны сократился на 26,5 %: с 250 млрд евро до 184 млрд евро;
- по информации Trading Economics, государственный долг Греции увеличился с 103 % от объёма ВВП в 2006 году до 179 % в 2016;
- согласно Eurostat, производство в 2008–2014 годах ежегодно сокращалось в среднем на 5 % в год;
- по статистике МВФ, безработица выросла с 7,8 % в 2008 году до 27,5 % в 2013;
- по данным исследования diaNEOsis, доля живущих в нищете греков выросла с 2,2 % в 2009 году до 17,1 % в 2013.
Всё это негативно повлияло на сектор складской недвижимости. С началом кризиса 2008 года инвесторы и арендаторы стали уходить с рынка — спрос на покупку участков под строительство складских объектов сошёл на нет, а аренда стала дешеветь.
Однако с конца 2016 года рынок начал стабилизироваться, и экономические показатели Греции стали улучшаться:
- по прогнозам МВФ, к концу 2017 рост греческой экономики составит 2,8 %. ЕС прогнозирует ежегодный рост ВВП примерно на 2,2 % с 2017 по 2019 годы, специалисты Trading Economics — на 1,2 % до 2020 года;
- летом 2017 года агентство Fitch повысило прогноз по кредитному рейтингу Греции с CCC до B- (Positive), агентство Moody’s — с Caa3 (Stable) до Caa2 (Positive);
- по оценкам ЕС, госдолг сократится с 180,8 % ВВП в 2016 до 170,1 % в 2019;
- объём производства в 2015 году увеличился на 1 %, в 2016 — на 2,4 %;
- с 2013 года уровень безработицы сократился на 6 процентных пунктов. По мнению МВФ, ещё через три года число безработных уменьшится до 18,8 %, по прогнозам Trading Economics — до 16,5 %.
На фоне оптимистичных настроений инвесторы уже начинают активизироваться в некоторых локациях греческого рынка складской недвижимости.
Основные рынки
Главные козыри греческого рынка складской недвижимости — местоположение и транспортная инфраструктура. Страна находится на юго-востоке Европы и соединяет её с Африкой и Азией. В Греции 46 аэропортов, больше 100 морских портов и обширная сеть автомобильных и железных дорог. Некоторые эксперты верят, что страна может стать главными «транспортными воротами» Европы в будущем.
В Аттике промышленно-складские зоны сосредоточены в северных, западных и восточных пригородах Афин (Аспропиргос, Ликовризи, Метаморфози и другие), а также у порта Пирей к югу от столицы. Больше всего складов — в западных и северных пригородах (в совокупности более 2 млн м²). По данным Urban Land Institute, доля пустующих складов площадью от 5 тыс. м² составляет здесь менее 5 %.
В окрестностях Салоник большинство складов расположены в промышленном парке Синдоса и местах рядом с портом и международными автомагистралями E75 и E79.
Крупные сделки
В последние два года на логистический рынок Греции заходят крупные игроки из-за рубежа:
- в 2016 китайская компания COSCO Shipping приобрела 51 % акций порта Пирей за 280,5 млн евро с возможностью увеличить долю до 67 % в следующие пять лет;
- в этом же году оператор итальянской железной дороги Ferrovie dello Stato Italiane выкупил 100 % акций греческого TrainOSE за 45 млн евро;
- в 2017 совместное предприятие Fraport Greece (которое на 73,4 % принадлежит немецкой компании Fraport AG и на 26,6 % — греческой Copelouzos Group) приступило к управлению 14 аэропортами Греции (в том числе одним из крупнейших — Македонией в Салониках);
- также продолжается процесс приватизации порта Салоники: в июне 2016 Thessaloniki Port Authority назвал победителем тендера консорциум компаний Deutsche Invest Equity Partners, Belterra Investments и Terminal Link, они приобретут 67 % акций компании-оператора порта за 232 млн евро.
Фото: ankarb / Depositphotos
Аналитики констатируют рост активности на рынке: консалтинговая компания Danos сообщает об ускорении заключения сделок во II квартале 2017 года, Cushman & Wakefield отмечают «значительный рост спроса», в особенности со стороны компаний розничной и электронной торговли и операторов логистических услуг (3PL). Одна из крупнейших сделок 2017 года — покупка компанией Motor Oil Hellas складских помещений рядом с городом Кавала стоимостью 15 млн евро. По информации Cushman & Wakefield, в 2017 году супермаркет AV Vasilopoulos инвестирует 40 млн евро в строительство складов в городе Мандра, а Papastratos, дочерняя компания Philip Morris, сообщила о готовности вложить 300 млн евро в строительство трёх новых складов в Аспропиргосе.
Ставка аренды и доходность
Аренда в секторе складской недвижимости Греции росла вместе с ВВП страны и дешевела в период рецессии. По данным компании NAI Hellas, стоимость аренды промышленных помещений в греческом сегменте премиум увеличилась с 4 евро/м² в месяц в 2004 году до 6 евро/м² в 2008. В 2009 году из-за экономического кризиса спрос резко упал, и в некоторых случаях аренда подешевела сразу на 1 евро/м². Согласно данным Cushman & Wakefield, ставка аренды складов в Афинах в последние пять лет установилась на уровне 4 евро/м².
По оценкам JLL, примерно по такой же цене сдаются склады в столицах Южной и Восточной Европы: Бухаресте, Варшаве, Лиссабоне, Праге и Риме.
В то же время доходность складов в Греции почти в два раза выше, чем в среднем по Европе: 11 % годовых в Афинах против 4,5 % в Лондоне, 4,9 % во Франкфурте, 5,2 % в Париже, 5,75 % в Барселоне и 6,75 % в Варшаве.
Между тем, средняя доходность складов в Афинах имеет тенденцию к снижению. по данным Cushman & Wakefield, она опустилась с 13 % в 2013 году до 11 % в июне 2017.
Поскольку ставка аренды не меняется, снижение доходности говорит о том, что склады дорожают, и рынок промышленной недвижимости Афин становится менее рискованным.
Как всегда, критично важна локация недвижимости. Если склад удачно расположен, построен по современным технологиям, его снимают понятные арендаторы, то вполне вероятно, что это довольно грамотная инвестиция в сегодняшней конъюнктуре греческого рынка. C одной стороны, такая инвестиция принесет высокий арендный доход, а с другой, склады — это ретейл будущего. Без всяких сомнений, склады в Греции будут востребованы и будут дорожать, как они уже подорожали в Германии и на других более развитых рынках.
Покупка складов в этой стране больше подходит крупным игрокам, которые имеют опыт вложений в Греции и стремятся диверсифицировать портфель высокодоходными и высокорискованными активами. Остальным Tranio рекомендует вкладывать средства в греческую недвижимость, связанную с потоком туристов.
Юлия Кожевникова, Tranio
