Как купить, недвижимость, в строящемся доме

Наиболее безопасным способом приобретения недвижимости в строящемся доме является договор долевого участия в строительстве, поскольку такой договор предусматривает гарантии компенсации застройщиком стоимости доли участника строительства и устранение опять же за счет застройщика недостатков, выявленных потребителем в течение гарантийного срока эксплуатации помещения.

К отношениям, возникшим из договора долевого участия в строительстве, применимы также положения Закона «О защите прав потребителей» . Дольщик, в случае заключения договора долевого участия в строительстве, обладает правом на конкретный объект недвижимости указанной в договоре площадью и в определенной части строящегося здания. Однако, работают такие гарантии только при заключении договора в установленной законом форме ( письменная форма и обязательная государственная регистрация договора). Желательно, конечно, заключать такой договор с «проверенной» компанией, которая уже построила и сдала в эксплуатацию ни один десяток домов.

ЖСК и ЖК в качестве основного риска использования такого способа строительства жилья несут большую вероятность потери членства в кооперативе, поскольку в отличие от ЖНК процесс приема и исключения участников кооператива максимально упрощен. Деньги вам, конечно, вернут, но вы потеряете больше, чем при долевом участии в строительстве — никаких пеней не предусмотрено, а деньги возвращаются на основании неосновательного обогащения, а не неисполнения договора.

В этом случае вы получаете не договорную неустойку, а лишь проценты из расчета ставки рефинансирования Центробанка. Второй риск — участник ЖСК и ЖК имеет право на долю, пай, а не на конкретную квартиру. То есть его положение совпадает в тем, кто заключил предварительный договор купли-продажи воздуха (не построенной квартиры) или финансировал застройщика под вексель.

Случись что, квартиру и долю в новом строительстве после банкротства ЖСК или исчезновения застройщика успеют получить только те, кто успеет предъявить свои права на квадратные метры. Риск третий — при банкротстве кооператива или резкой смене стоимости строительства пайщики будут рефинансировать строительство. В итоге за квартиру придется платить дважды, как и обманутым дольщикам.

Нормативные правовые акты

• Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г №188-ФЗ в ред 2014 г)
• Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (от 07 февраля 1992 г №2300-1 в ред 2014)
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
• «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Как защититься от обмана?

Существует 4 способа защиты от обмана при покупке жилья на первичном рынке:

1. Вкладывать деньги только по договорам долевого участия в строительстве или в жилищно-накопительные кооперативы;
2. Соблюдать все формальности и проверять застройщика всеми доступными средствами, не жалея на это времени, нервов и денег;
3. Не заключать договор, отличных от договора долевого участия в строительстве и от договора внесения пая в жилищно-накопительный кооператив;
4. При передаче средств проверять факт двойной продажи доли или пая — будущей квартиры. При заключении ДДУ или вступлении в ЖНК это проверяет регистратор, а значит деньги нельзя отдавать до вступления договора в силу и не получая взамен приходного ордера.

Договор долевого участия – это самая надёжная на сегодняшний день схема приобретения квартиры в новостройке для покупателей. При долевом строительстве строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства. Застройщик имеет право заключить с покупателем договор долевого участия только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков.

Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи.

Нормативные правовые акты, регулирующие особенности покупки жилья на первичном рынке:

• Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».