Принять участие, в долевом строительстве

Один из способов приобретения недвижимость в новом доме — принять участие в строительстве его непосредственно, через долевое участие, заключив соответствующий договор.

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правила его заключения и отношения, возникающие на его основании, а так же юридические гарантии для сторон установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в частности, к нему применяется законодательство о защите прав потребителей.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (единый для всех участников, в идеале в договор включатся пени за нарушение срока);
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты (в идеале — не индексируемую, но обычно договор включает в себя случаи и условия изменения цены);
4. гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет на здания и сооружения, от 3-х — на коммуникации и оборудование);
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Отсутствие любого из перечисленных выше условий ведет к недействительности договора.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Для регистрации ДДУ с самым первым участником долевого строительства застройщик предоставляет еще и:

1. разрешение на строительство;
2. проектную декларацию;
3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений, и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4. договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
5. списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

При заключении договора ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику те же документы, но, как правило, не предоставляет, пользуясь тем, что дольщик, как лицо заинтересованное, не будет поднимать скандал из-за «пустяков». Такой схемой часто пользуются мошенники, поэтому требуйте документы до внесения денег.

Зарегистрировать такой ДДУ можно как в регистрационной палате, так и в МФЦ. Первый договор регистрируется в течение 18 календарных дней, последующие в течение 5-ти.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Несоответствие объекта строительства указанным требованиям ведет в компенсации ущерба, нанесенного дольщику. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Права по договору переходят по наследству.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Для передачи застройщику необходимо получить разрешение на эксплуатацию дома.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Последствия выражаются в односторонней передаче объекта строительства дольщику.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4. нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
5. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Риском при такой схеме приобретения жилья являются:

1. липовые застройщики, не заключающие с вами ДДУ, но берущие деньги,
2. липовая проектная документация, как следствие невозможность сдать дом в эксплуатацию, обязанность снести незаконную постройку, банкротство застройщика, большая часть из которых имеет статус ООО,
3. положения о возврате денег дольщика при неисполнении договора. Если договор не прописывает компенсаций и пеней за возврат денег, дольщик получит сумму, на которую не сможет вложить в строительство аналогичного объекта недвижимости, поскольку цены постоянно растут.

В любом случае риски ниже, чем при участии в ЖСК или ЖК.

Нормативные правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере долевого строительства:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015);
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015) (ст.25.1 к вопросу, о регистрации данных договоров).