Государственная регистрация недвижимости

О новом Законе о государственной регистрации недвижимости, вступающем в силу с 2017 года

С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (за исключением отдельных положений), который объединит кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на нее в единую систему учета и регистрации.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) войдут сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее будет Росреестр и его территориальные органы.

Согласно новому Закону учет объекта недвижимости в кадастре и государственную регистрацию прав на него в ряде случаев можно будет осуществить одновременно.

Заявление о кадастровом учете или государственной регистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить в бумажном виде (лично в Росреестр, через многофункциональный центр, уполномоченному лицу органа регистрации при выездном приеме, а также по почте в Росреестр); в форме электронных документов через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

Новшеством Закона является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой многофункциональный центр.

Новым Законом сокращен общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав. Так, при подаче документов в Росреестр он составит: 5 рабочих дней — для кадастрового учета; 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и государственной регистрации; 7 рабочих дней — для государственной регистрации прав. Если документы будут представляться через многофункциональный центр, то сроки проведения кадастрового учета и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а государственная регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Удостоверение проведенного учета и государственной регистрации прав свидетельством новым Законом не предусмотрено.

Как не стать обманутым дольщиком?

Каждый, кто когда – либо намеревался купить новую квартиру обязательно стоял перед выбором: купить уже готовое жилье или вложить деньги в строящееся.

Дешевле приобрести жилье в строящемся доме, а это значит, что необходимо будет заключить с застройщиком договор долевого участия. В связи с этим следует знать, что вопросы привлечения денежных средств граждан регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Реестр сформирован таким образом, что любой гражданин может узнать информацию обо всех объектах долевого строительства, возводимых каждым застройщиком; об интернет сайтах на которых размещены сведения и контактные данные застройщика, планируемые сроки сдачи домов в эксплуатацию и передачи жилых помещений дольщикам.

На сайте застройщика, как правило, можно получить более подробную информацию о строящихся домах, ознакомиться с проектной декларацией на объект долевого строительства.

Проектная декларация в части сведений о застройщике в соответствии со ст.20 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ должна содержать информацию:

1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2. о государственной регистрации застройщика;
3. об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица,
4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6. о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Проектная декларация в части сведений о проекте строительства в соответствии со ст.20 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ должна содержать информацию:

1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2. о разрешении на строительство;
3. о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
4. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10. о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
11. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
12. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
13. об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

При изучении проектной декларации необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо. Не может быть владельцем земельного участка, застройщиком и лицом с которым Вам предлагается заключить договор долевого участия — физическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
2. Не допускается заключение договора инвестирования, либо предварительного договора купли-продажи. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов допускается только:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

3. В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Заключение договоров долевого участия в строящихся домах в отсутствие этих документов не допускается.

Условия договора предложенного Вам к заключению должны строго соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

По всем возникающим вопросам следует обращаться в государственные органы, на которые возложен надзор и контроль в области долевого строительства жилья, а также в органы прокуратуры.