Порядок расторжения договора долевого участия

Spread the love

Первичный рынок строительства многоквартирных домов никогда не бывает идеальным.
На рынке работает множество строительных компаний-подрядчиков, многие из них недобросовестно выполняют свои обязанности.
Чаще всего, это связано с задержкой сроков сдачи объектов строительства.
При возникновении такой ситуации, многие дольщики отказываются от договора с застройщиком.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия, и какие нюансы потребуется соблюсти?

Права сторон

Каждого из участников долевого строительства закон наделяет определенными правами и обязанностями.

Главная обязанность сторон заключается в соблюдении прав и интересов сторон договора о долевом участии.

Если они будут нарушаться по различным причинам, то заинтересованная сторона вправе потребовать компенсацию, исправление допущенных ошибок и нарушений, а также расторжения основного договора.

При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.

Отражение в законе

Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.

Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков.

Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.

От таких обстоятельств, в первую очередь, страдают дольщики, вложившие свои денежные средства в строительство.

В такой ситуации можно ждать, когда застройщик сдаст объект или поступить иным способом, расторгнув договор о долевом участии, потребовав возмещения компенсации за моральный ущерб и возвращения денежных средств.

Так как заключение подобного рода регулируется общими нормами гражданского законодательства, то к ней могут применяться нормы ГК РФ.

Возникшее основание

Договор долевого участия является документов, обладающим юридической силой.

Это означает, что просто расторгнуть его не получится, необходимы веские основания.

Видео: расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком

Это касается даже тех случаев, когда расторжение происходит в одностороннем порядке.

Как показывает судебная практика, расторжение договора участия в долевом строительстве, более чем в 90 % случаев, происходит по причине несоблюдение его основных условий.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

По правилам, установленным действующим законодательством, расторжение любого договора, включая договора долевого участия, может осуществляться по следующим основаниям:

 Стороны договора пришли к обоюдному соглашению о расторжении
 Одна из сторон приняла решение о расторжении, имея определенные основания
 Процедура расторжения проводится в судебном порядке, по заявлению одной из сторон

Приняв решение о расторжении договора, необходимо ориентироваться не только на стремление вернуть вложенный в строительство капитал, но и учитывать ряд определенных факторов.

К ним могут относиться — финансовая несостоятельность застройщика, оценка готовности строящегося объекта, соблюдение условий договора не только застройщиком, но и дольщиком и прочее.

По соглашению сторон

В рассматриваемом случае не требуется выполнения каких-либо условий для расторжения имеющегося договора, так как участники гражданского оборота могут сами распоряжаться своими правами и осуществлять возложенные на них обязанности.

Главное условие заключается в том, что и застройщик и дольщик, должен проявить добровольное согласие на расторжение договора.

Несмотря на достижение соглашения, все равно могут возникнуть определенные трудности.
Например, застройщик может потребовать включения в соглашение о расторжении условий о том, что возврат денежных средств будет произведен только в случае, если будет заключен аналогичный договор с другим участником долевого строительства.

Безусловно, такое условие незаконно и соглашаться на него не следует, так как по итогу, договор может быть не заключен.

Тогда придется собирать документы и взыскивать денежные средства в судебном порядке.

Суд, при рассмотрении иска, будет ориентироваться на положения закона № 214 и нормы законодательства, затрагивающие защиты прав потребителей.

Бывают случаи, когда застройщик настаивает на довольно большой срок для возврата денежных средств.
Максимальный срок должен быть установлен не более чем на 20 дней, так как чем больше он будет установлен, тем труднее будет обратиться в суд.

Подписав бумагу о расторжении договора по соглашению сторон, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.

По инициативе застройщика

Расторжение договора по инициативе застройщика, чаще всего происходит из-за просрочки или несвоевременного внесения дольщиком суммы, согласованной сторонами в договоре.
Застройщик в таком случае должен соблюдать следующие нюансы:

 Дольщику делается письменное предупреждение о выполнении обязательства в части уплаты требуемой по договору суммы, с указанием последствий нарушения таких условий (расторжении договора по инициативе застройщика)
  Предупреждение вручается либо лично, под роспись или отправляется в вид заказного письма, с описью вложения
  Если обязательство не выполнено в срок указанный в уведомлении, то договор может считаться расторгнутым

Важно обратить внимание, что если дольщик отказывается получить уведомление, то договор все равно прекращает свое действие и, соответственно, расторгается.

Как правило, в таком уведомлении указывается срок в 30 дней.

Если указанный период пройдет, застройщик правомочен прекратить все отношения по договору, не учитывая мнение дольщика.

При таком способе прекращения договорных отношений, потребуется государственная регистрация соглашения о расторжении.

Застройщик при этом обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.

Если дольщик не приходит за деньгами, то застройщик должен через нотариуса внести их на депозит дольщика.

За нарушение правил оплаты по договору, на дольщика возлагается обязанность по уплате неустойки в порядке, предусмотренном договором долевого участия.

В одностороннем порядке

Реализация прав застройщика, позволяющих ему расторгнуть договорные правоотношения в одностороннем порядке, вытекают из следующих случаев:

  • со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
  • происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.

К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, относятся:

 Сдача объекта просрочена более чем на 2 месяца, после окончания срока, указанного в договоре
 Недостатки не были устранены в разумный срок на безвозмездной основе или проявилось несогласие на соразмерное уменьшение цены, возмещение затрат, связанных с устранением недостатков самим дольщиком
 Выявлены существенные нарушения относительно качества возведенного объекта

Уведомление о расторжении договора должно подаваться только в письменном виде, с учетом соблюдения общих правил деловой переписки.

Желание дольщика

Если условия договора нарушаются со стороны застройщика, то дольщик имеет законное основание для выдвижения требования о прекращении всех правоотношений.

Как правило, на такие меры дольщик идет в случае, если просрочены сроки сдачи объекта строительства.

Как указано в законодательстве, при просрочке сдачи дома более чем на 2 месяца, дольщик может отказаться от договорных правоотношений, отправив застройщику уведомление.
В данном случае необходимо учитывать следующие нюансы:

  В уведомлении должно содержаться указание что договор расторгается в одностороннем порядке, а также требование о возврате денег (следует указать реквизиты)
 Договор будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления а не получения его застройщиком
 10 рабочих дней дается застройщику на возврат денег дольщику которые были внесены им по договору, а также проценты на эту сумму

Если застройщик не выполнил требование в указанный срок, то дольщик может обратиться в суд, с иском о взыскании денежных средств, процентов и штрафов.

По требованию участника

Участник договора, затрагивающего процесс долевого строительства, имеет законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, в следующих случаях:

  Застройщик не исполнил обязанности по устранению недостатков в безвозмездной форме, в срок, установленный по договору или требованию дольщика
 Имеются существенные нарушения требований предъявляемых к качеству объектов строительства
 Застройщик не уведомил участника о смене поручительства или его прекращении и в иных случаях, прямо предусмотренных в законе

После расторжения договора, дольщик должен получить все денежные средства, который были внесены им ранее, по условиям имеющегося между ним и застройщиком соглашения.

Образец заявления

Сторона, проявившая инициативу о расторжении договора, обязана отправить второй заинтересованной стороне уведомление.

Передается уведомление в письменной форме, с указанием возможных последствий.

Если сторона не отреагирует на уведомление, то происходит расторжение договора.

При регистрации расторжения договора в Росреестре, необходимо помимо заявления, приложить копию уведомления.

Заявление должно содержать:

  1. Сведения об органе, в которое оно подается и лице, которое подает документ.
  2. Информация о расторгаемом договоре.
  3. Общие сведения об объекте долевого строительства.
  4. Список приложений к заявлению.
  5. Дата и подпись.

За регистрацию прекращения действия соглашения, госпошлинане взимается.

Обращение в суд

Все правила подачи иска, содержащего требование о расторжении договора, содержаться в гражданско-процессуальном законодательстве.

Наиболее значимые моменты:

 Закон не предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования споров но как показывает практика, суд может затребовать соответствующее уведомление
  Основным шагом для расторжения договора будет являться исковое заявление
  При подаче заявления важно правильно выбрать подсудность (по месту нахождения застройщика)
 Исковое заявление должно содержать общие сведения об обстоятельствах по которым подавалось заявление, и выдвигались требования
 К иску прикладывается полный пакет документов по числу лиц, участвующих в деле

Исковое заявление содержит:

 Наименование судебного органа, в которое подаются документы а также сведения об истце и ответчике
 Сумму иска и общая информация о расторгаемом договоре
 Из чего вытекает обоснование иска ссылки на законодательные акты, на которые ссылается истец
 Выдвигаемые требования и список приложения, дата и подпись лица, подающего иск

В качестве приложений к исковому заявлению выступают:

 Копия исков по числу лиц, участвующих в деле
 Договор участия в долевом строительстве квитанция об оплате пошлины
 Копия паспорта истца и выписка из ЕГРП
 Досудебная переписка с ответчиком при наличии

Заявление не должно содержать лишней информации, слишком эмоциональных предложений.

Все требования указывается четко и лаконично. Иск в суд может подаваться лично заинтересованной стороной или представителем.

В последнем случае, к иску прикладывается доверенность, по которой доверитель будет представлять интересы в суде. По результатам рассмотрения иска, суд вынесен решение.

Если иск будет удовлетворен, то заинтересованная сторона должна зарегистрировать уведомление в Россреестре, приложив в пакет документов полученное исковое заявление.

При несогласии с вынесенным решение, его можно обжаловать.

После регистрации расторжения договора, все взаимоотношения между сторонами прекращаются.

С момента расторжения договора, застройщик может заключить новые договорные отношения с любым участником долевого строительства.

Новый договор будет считаться заключенный после момента его государственной регистрации.

Все переговоры между участниками договора, должны оформляться только в письменной форме.

Любые устные договоренности не будут иметь никакой юридической силы.
На первый взгляд, порядок и условия расторжения договора, могут показаться простыми.

Но не стоит забывать, что весь процесс расторжения затрагивает материальные интересы сторон.
Чтобы минимизировать потери, следует спрогнозировать возможные последствия, еще до начала расторжения договора.
Все действия участников должны основываться только с учетом действующих норм законов.
Долевое строительство сложный и долголетний процесс, поэтому, выбирая компанию-застройщика, необходимо внимательно изучить его опыт и репутацию на строительном рынке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *