Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.

Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.

Что это такое

Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи. Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.

Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.

Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:

По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.

В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.

Правовые акты

Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.

В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.

Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.

Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.

Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.

В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.

Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.

Особенности сделки по приобретению недвижимости

В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.

Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.

Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.

Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.

Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.

При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.

Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.

Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.

Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.

По ипотечному кредиту

Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.

При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.

При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.

Заемщик должен предъявить в банк перечень требуемых им документов, чтобы получить от него кредитные средства по ипотечному кредитованию.

Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.

Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.

Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.

Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.

От застройщика

Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.

Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.

Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:

 Устав, учредительные документы позволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания
 Свидетельство подтверждающее осуществление регистрации юридического лица
 Свидетельство ИНН подтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика
 Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое здание бухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года
  Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого здания проектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию
 Официальный нормативный акт содержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания

Процесс оформления

Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.

Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.

К ним относятся:

 Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщика и уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу
  Получение согласия второго супруга выраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке
 Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделки если предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования
  Получение выписки из ЕГРП на квартиру подлежащую к продаже по сделке переуступки
 Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартиру осуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины

Сопутствующие документы

Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.

В их число входит:

 Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личности и согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки
 Первоначальный договор, заключенный с застройщиком и справка об отсутствии задолженности перед застройщиком
 Договор перевода задолженности приобретателю квартиры и согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования
 Согласие банка на совершение сделки купли-продажи если квартира находится в залоге
 Договор кредитования если квартира приобретается по программе ипотечного кредитования
 Закладная на квартиру оформленная в установленном законодателем порядке

Образец договора цессии

Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.

Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.

В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.

При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.

Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:

 Наименования документа даты и места заключения договора цессии
 Персональные данные участников сделки и названия предмета сделки, его основных технических характеристик
 Прав и обязанностей участников сделки переуступки а также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу
  Срока в продолжение которого наступает право собственности
 Ответственности участников сделки которая возникает при нарушении какого-либо условия договора
  Перечня документов передаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки

Как правило, ответственность за предоставление неверных сведений возлагается на продавца, что в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором цессии.

Норма закреплена положениями статьи 390 Гражданского кодекса. Он должен быть составлен в письменной форме, заверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в ФКП Росреест.

Возможно ли сделать это самостоятельно

Сделку переуступки, ввиду несложности процедуры, можно провести самостоятельно без участия юриста.

Обязательным условием является соблюдение нормативов законодательных актов, поэтому продавец должен их внимательно изучить.

Также он может обратиться к опытному юристу для получения консультации по интересующим его вопросам.

Мера направлена на предотвращение финансовых убытков, которые возникают в ходе совершения сделки переуступки.

Особенности расчета

Как правило, денежные операции, связанные с платой за продаваемую квартиру осуществляются вслед за регистрацией в ФКП Росреестр.

Расчет может быть произведен как в наличной форме, так и в безналичной. Среди населения страны наибольшее распространение получил способ передачи денежных средств через банковскую ячейку.

Сделка переуступки признается завершенной, а договор заключенным вслед за их получением продавцом.

Возникающие подводные камни

Как правило, сделка переуступки права требования характеризуется некоторыми признаками с юридической, экономической и рыночной точки зрения.

Сделка купли-продажи квартиры, располагаемой в строящемся здании, входит в состав дел, не осложняющих юридическое сопровождение.

Но с экономической точки зрения могут возникнуть риски, связанные с завершением строительства.

Отдельные строительные компании становятся банкротами, что не позволяет им довести строительство до конца.

Строительство из-за отсутствия материальных средств может быть приостановлено на неопределенный срок.

В сложившейся ситуации граждане не могут вернуть вложенные в него денежные средства, тем более продать приобретаемую недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств дела практически становится невозможным получение письменного согласия застройщика на совершение сделки переуступки.

Что, безусловно, создает неблагоприятную обстановку для продавца, желающего продать право требования.

Если у него есть задолженность по оплате, то застройщик вряд ли выдаст справку, подтверждающую отсутствие долга продавца перед ним. Без нее ФКП Росреест не осуществляет регистрацию договора переуступки.

Немаловажное значение имеет состояние рынка первичной недвижимости, динамика роста цен на первичное жилье.

Нужно учесть, что одной из значимых проблем стало падение цен на рынке недвижимости, что повлекло за собой их несоответствие рыночной стоимости квартиры недостроенного жилого здания.

В последние годы распространились мошеннические действия, напрямую связанные с продажей права требования одновременно нескольким лицам.

При этом законной сделкой признается первая сделка, а остальные переходят в категорию недействительной с признанием заключенного договора цессии ничтожной.

Действия для снижения рисков

В сущности, сделка переуступки квартиры в строящемся здании, предполагает обретение права требования, а не готовую квартиру. Что, безусловно, налагает на ее участников определенную меру ответственности.

Каждый из участников сделки подвергается риску, связанному с финансовыми вопросами.

Меры, позволяющие снизить риски:

 Застройщик должен принять активное участие в совершении сделки переуступки, что позволит ему обезопасить себя от финансовых потерь
 Приобретатель должен тщательно проверить разрешительные документы на строительство жилого здания чтобы оградить себя от непредвиденных последствий
 Продавец может столкнуться с ситуацией задержки оплаты во избежание чего он может воспользоваться услугой банка по предоставлению ячеек либо аккредитивов

Застройщик имеет право истребования процентных начислений в размере 5% от разницы стоимости, если продавец повысит установленную первоначальным договором цену.

И в заключение необходимо заметить, что предмет сделки переуступки подлежит налогообложению. С продавца изымается налог НДФЛ, размер которого составляет 13%.

Чтобы снизить его можно воспользоваться налоговым вычетом, предусматривающим обложение налогом разницы между реальной стоимостью квартиры и вычетом. Собственно он и является полученным продавцом доходом.