Переезжая в новую квартиру, жильцов не всегда устраивает стандартная планировка.
Особенно это касается домов, построенных несколько десятилетий назад, в которых размер кухни не превышает 6 квадратных метров.
Перепланировка помогает изменить метраж комнат и сделать обстановку более приятной для проживания.
Но данное действие требует обязательной регистрации и получения предварительного решения, без которого работы невозможны.
Правовые акты
Процесс проведения и регистрации перепланировки жилья регламентируется нормативными актами Жилищного кодекса РФ:
| Статья 25 ЖК | определяет понятие перепланировки. В ней сказано, что перепланировкой считается усовершенствование квартиры посредством перемещения, удаления или установки перегородок между отдельными помещениями. Сделанные изменения должны отражаться в техническом паспорте жилья |
| Статья 26 ЖК | определяет типы работ, не требующих согласования с жилищной инспекцией |
| Статья 27 ЖК | указывает причины отказа в перепланировке |
| Статья 28 ЖК | указывает на необходимость комиссии, после которой помещение можно вводить в эксплуатацию |
| Статья 29 ЖК | определяет порядок действий при перепланировке |
| Статья 7.21 КоАП | определяет ответственность за незаконное проведение перепланировки |
Законодательством регламентируется процесс регистрации перепланировки с целью предотвращения нарушения санитарных норм и правил пожарной безопасности.
Поэтому ввод квартиры в эксплуатацию возможен только после проверки представителей территориальных органов Жилищной инспекции.
Если сделанные работы не вызывают нареканий, то перепланировка регистрируется официально с внесением соответствующих изменений в техпаспорт.
Обращение в Бюро Ростехинвентаризации
Бюро Ростехинвентаризации (БТИ) — это государственный орган, занимающийся сбором информации о жилых и нежилых помещениях.
Классификация включает в себя местоположение, стоимость, техническое состояние и качество объекта.
В базе данных БТИ собрана информация обо всей недвижимости, которая находится под контролем у конкретного филиала.
Чтобы узаконить перепланировку квартиры, необходимо обратиться в БТИ, отстоять очередь, заплатить деньги.
Многие пытаются обойти данное правило и провести изменения самовольно, но при обнаружении нарушения, собственнику придется отвечать перед законом.
Следующие наказания:
| Минимальное наказание за самовольную перепланировку | это штраф в размере 2500 рублей |
| В судебном порядке нарушителей обязывают узаконить перепланировку | платить за оформление все равно придется, но при самовольно проведенных работах дополнительно нужно будет оплатить штраф. Если у нарушителя нет средств на оформление перепланировки, придется вернуть квартиру в первоначальный вид. На устранение нарушений отводится срок в 2,5 месяца |
| При серьезных нарушениях, повлекших за собой нарушение правил пожарной безопасности квартиру могут выставить на продажу | причем стоимость жилья будет намного ниже рыночной. А бывшему собственнику потребуется заплатить и за судебные издержки |
| Владея квартирой по договору социального найма | незаконная перепланировка лишит возможности приватизировать жилье в собственность. При серьезных нарушениях возможно выселение жильцов |
| Продать квартиру будет практически невозможно | если новый хозяин возьмет на себя ответственность за незаконную перепланировку, то стоимость жилья придется снизить на 20% минимум. Продажа в ипотеку не состоится |
| Собственник жилья и его соседи могут лишиться жилья при сносе несущих стен и перегородок внутри помещений | поэтому так важно проводить перепланировку после составления архитектурного плана |
Возможные трудности
В БТИ могут отказать от проведения перепланировки.
В БТИ могут отказать от проведения перепланировки.
Причин на это несколько:
| Предоставлен неполный пакет документов | или документы не соответствуют действительности |
| Составленный проект не соответствует требованиям законодательства | и при его реализации возникают риски возникновения пожара или нарушаются санитарные правила |
| Перепланировка невозможна | дом находится в аварийном состоянии или относится к архитектурным ценностям города |
Перед обращением в БТИ рекомендуется ознакомиться с перечнем требуемых документов, чтобы не тратить время на исправление ошибок.
Процесс оформления перепланировки в БТИ
Сделанные изменения при перепланировке обязательно указываются в техническом паспорте квартиры.
Сделанные изменения при перепланировке обязательно указываются в техническом паспорте квартиры.
Это документ, содержащий важную информацию:
- адрес нахождения;
- поэтажный план;
- сведения о собственнике;
- общая площадь помещений, количество квадратных метров в жилых и нежилых помещениях квартиры;
- стоимость жилья;
- ранее проведенные перепланировки;
- другие параметры.
Техпаспорт жилья не имеет срока действия и актуален на протяжении «жизни» квартиры.
От собственника требуется своевременно вносить произошедшие изменения.
Также БТИ обязан каждые 5 лет проводить инвентаризацию всего жилого фонда страны.
Это необходимо для выявления возможных нарушений, в том числе, незаконных перепланировок.
Подготовка проекта
Подготовка проекта — это первый и важный шаг при перепланировке. Он требуется не всегда.
Подготовка проекта — это первый и важный шаг при перепланировке. Он требуется не всегда.
Некоторые виды работ допускается проводить без согласования, получения разрешения и составления проекта:
| Замена окон и дверей без изменения конфигурации оконных и дверных проемов | и установка/демонтаж шкафа-купе, являющего мебелью (не отражается в техпаспорте) |
| Косметический ремонт | а также остекление балкона без изменения его конфигурации |
| Перемещения варочной плиты в пределах одного помещения | замена сантехники на аналогичные по типу и установка антенн за пределами квартиры |
Составлять проект потребуется при запланированных изменениях в несущих конструкциях, стенах, потолке и поле квартиры.
Даже замена напольного покрытия требует согласования. Перед составлением проекта можно проконсультироваться со специалистами.
Определенные работы запрещено проводить в жилых и нежилых помещениях, также проблематично не допустить ошибки при неосведомленности в правилах проведения перепланировки.
Составляется проект архитекторами в проектных фирмах. Клиентам предлагается несколько вариантов на выбор, также документ может быть составлен по индивидуальным параметрам.
Согласование
Рассмотрение проектной документации — это второй шаг. Без согласования БТИ и органов местного самоуправления приступать к работам нельзя.
Проект должен быть утвержден и допущен к реализации.
Для этого необходимо написать заявление и обратиться с документами на квартиру в местный орган самоуправления или МФЦ.
Рассматривают проект несколько инстанций:
| Санитарно-эпидемиологическая станция | и балансодержатель |
| Пожарная станция | жилищная инспекция |
| Орган по охране памятников и архитектурных ценностей | и газовая служба |
| Экспертный отдел | и архитектурно-планировочное управление |
| Коммунальные службы | а также авторы проекта дома |
Если перечисленные организации дают одобрение на реализацию проекта, то для заказчика оформляются разрешающие документы.
После этого можно приступать к запланированным работам.
Регистрация
После проведенной перепланировки необходимо зарегистрировать сделанные изменения.
Для этого приглашается комиссия из органов Жилищной инспекции для проведения визуального осмотра.
На основании этой работы составляется акт, в котором содержится следующая информация:
| Адрес объекта, основные сведения о квартире | сведения об инспекторе (или комиссии), который проводил проверку |
| Сведения | об организации, проводящей ремонтные работы и о сроках, которые предписывались для проведения перепланировки и реально затраченное время |
| Сведения о проектной документации | и об организации, составившей проект, а также информация о соответствии проведенных работ с проектом |
При проведении проверки комиссией или одним членом инспектора устанавливается:
| Соответствие проведенных работ с проектной документацией | не нарушен ли доступ к инженерным коммуникациям |
| Корректность | оформления скрытых работ и заполнения производственного журнала |
Если работы проведены в строгом соответствии с проектной документацией и не противоречат законодательству, заказчику выдается акт.
С ним он отправляется снова в БТИ для внесения изменения в технический паспорт объекта.
Самостоятельно
Если работы по перепланировке были проведены до получения разрешения, то перечисленные выше действия потребуется провести через судебные органы.
Собственнику придется доказать, что переустройство квартиры не повлекло за собой нарушение противопожарных норм и санитарных правил.
Алгоритм действий
Оформление перепланировки квартиры проводится в несколько этапов:
| Обратиться в проектную организацию | заказать составление проекта |
| Подготовить документы и написать заявление на проведение перепланировки | на рассмотрение заявки уходит, как правило, не более 45 дней |
| Получить разрешение на перепланировку | если заказчику выписывают отказ, то обязательно указывают причину. Чаще всего это недобор документов. После исправления недочетов вновь обратиться с заявлением. При повторном обращении сроки рассмотрения документов не уменьшаются |
| Провести перепланировку в строгом соответствии с утвержденным проектом | вносить коррективы от себя недопустимо |
| Обратиться в территориальный орган Жилищной инспекции для проведения проверки сделанных работ | инспекторы проводят осмотр и составляют акт при соответствии установленных требований. Документ оформляется в течение 5-7 дней и выдается заказчику на руки |
| В БТИ заказать новый технический паспорт с внесенными изменениями | для этого потребуется предъявить акт о выполненных работах и документы на недвижимость |
| В Кадастровой палате или через МФЦ внести изменения в кадастровый учет | оформление документа проводится в течение 5 дней |
| Если были сделаны изменения | повлекшие за собой увеличение или уменьшение жилой площади, то получить новое свидетельство о праве собственности |
Необходимые документы
На каждом этапе оформления перепланировки требуются документы.
На каждом этапе оформления перепланировки требуются документы.
Объединив их в единый список, получится следующий перечень:
| Заявление на перепланировку с указанием основного типа работы | снос стен или перегородок, перемещение помещений и т.д. |
| Проектная документация | составленная в специализированной компании, имеющей разрешение на оказание услуг данного типа |
| Документы, удостоверяющие право собственности на объект (свидетельство) | договор социального найма и согласие собственника объекта на перепланировку, если квартира находится в социальном найме |
| Технический паспорт квартиры | если квартира расположена в доме, имеющем архитектурную значимость для города или страны, то потребуется получить разрешение в органах по охране памятников |
| Справка о зарегистрированных в квартирах лицах | акт приемки работ после завершения перепланировки |
| Согласие на перепланировку соседей | если это необходимо и других жильцов квартиры |
Могут потребоваться и другие документы, более точный список указывается при обращении в соответствующий орган.
| Исковое заявление | квитанция об уплате госпошлины (штрафа) |
| Документы на недвижимость | свидетельство о праве собственности или договор социального найма |
| Проектная документация | копия договора с работниками проектных организаций и иные документы по требованию суда |
Образец заявления
Заявление на перепланировку заполняется по установленному образцу. Не допускается свободная форма написания.
Заявление на перепланировку заполняется по установленному образцу. Не допускается свободная форма написания.
В заявлении указываются следующие данные:
| Наименование органа, который будет рассматривать заявление | ФИО заявителя, адрес объекта |
| Просьба о проведении перепланировки | с указанием номера свидетельства о присвоении права собственности или договора социального найма |
| Планируемый срок проведения ремонтных работ | список документов, прилагаемых к заявлению |
Цена услуг
Стоимость оформления перепланировки варьируется от 40 до 500 тысяч рублей (и более), в зависимости от многих факторов.
На цену оказывает влияние, прежде всего, регион расположения объекта.
Если квартира находится в Москве или Московской области, то перепланировка обойдется в 3-5 раз дороже, чем для объекта в малонаселенном пункте.
Самая «весомая» часть — это составление проекта. Его стоимость зависит от сложности работ.
Если требуется снести стену, то услуга обойдется в 10 тысяч рублей. Сложные с архитектурной точки зрения проекты стоят более 100 тысяч рублей.
На то, сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ, влияет и оплата за выдачу разрешения.
Затраты увеличиваются при условии, что помощь в оформлении оказывает посредническая компания.
За ее услуги придется заплатить не менее 30 тысяч рублей. Взимается оплата и за оформление акта о выполнении работ.
Стоимость услуг зависит от сложности перепланировки и составляет, в среднем, 10 тысяч рублей.
Перепланировка относится к дорогостоящим работам, поскольку заплатить придется не только за строительные материалы и услуги строителей, но и за оформление.
Но незаконное переустройство обойдется еще дороже.
Помимо перечисленных пунктов, заплатить придется еще штраф в размере 2500 рублей и за судебные издержки.
А если работы сделаны с ошибками, то собственнику придется возвращать все в первоначальный вид.
Оформление перепланировки — процесс длительный и затратный. Но без него не обойтись при желании переустроить квартиру.
Самовольная перепланировка приводит к необходимости узаконивая своих действий в судебном порядке.
А это приводит не только к лишним затратам, но и к потере времени. Через БТИ вносятся изменения в главный документ на объект — технический паспорт.
Другие действия, направленные на получение разрешения и согласование, проводятся через органы Жилищной инспекции.
