07.02.2023

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Собственное жильё – это мечта многих граждан нашей страны. Не секрет, что многие покупают квартиру в ипотеку. Но вдруг так сложились обстоятельства, что нужно продать эту квартиру.
Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? Как осуществить эту операцию?

Права заемщика

Продать квартиру, которая находится в ипотеке можно, но довольно сложно.

В этой сделке участвуют 3 стороны:

  1. Покупатель.
  2. Собственник ипотечной квартиры.
  3. Банк, в котором оформлен кредит. Так как квартира является залогом по ипотеке, то продать её без согласия банка на сделку не получится.

Поэтому прежде чем заключать с покупателем договор купли-продажи ипотечной квартиры, нужно получить письменное согласие банка на осуществление сделки.

Законное обоснование

Законом, который регулирует последовательность выдачи ипотеки, является Федеральный закон от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке».
В ст. 29 и ст. 33 этого закона сказано, что собственник предмета ипотечного кредита имеет право эксплуатировать квартиру, но при этом содержать её в пригодном для использования виде.

При этом собственник не имеет права причинять квартире умышленный вред, а также продать её третьим лицам без согласия банка.

Такая сделка будет признана незаконной. Согласно ст. 301 ГК РФ, при возникновении спорной ситуации, право собственности на квартиру будет передано банку.

Причины продажи

Собственник квартиры, то есть заёмщик по ипотечному кредиту, можно продавать квартиру по нескольким причинам.
Но наиболее «популярные» из них:

 Снижение дохода семьи
 Отсутствие возможности оплачивать кредит в виду возникших в семье финансовых трудностей
 Покупка другой квартиры большей площадью и повышенной комфортности
 Желание заработать на ипотеке

В первых двух случаях можно попросить банк о реструктуризации кредита.

Своим добросовестным заемщикам банки идут на встречу и изменяют условия кредитного договора.

В зависимости от ситуации, заёмщик может попросить банк:

 Изменить валюту кредита такое обычно происходит, когда ипотека оформлена в валюте США или евро. Эти валюты имеют нестабильный курс у нас в стране
 «Заморозить» кредит на срок до 1,5 лет при этом заёмщик выплачивает только проценты по кредиту
 Снизить процентную ставку

Если причиной продажи является покупка другого, более комфортабельного жилья, банк охотно пойдёт навстречу своему клиенту.

Особенно если новый кредит он будет оформлять в этом же банке.

Видео: можно ли продать ипотечную квартиру, как продать ипотечную квартиру

[embedded content]
А вот если банк заподозрит, что заёмщик хочет просто нажиться на ипотеке, своего согласия на продажу он не даст.

Самостоятельно

Как продать «ипотечную» квартиру самостоятельно?

Существует 2 способа самостоятельной продажи ипотечной квартиры, это:

  • продажа за наличный расчёт;
  • продажа, если покупатель сам является «ипотечником».

Порядок продажи квартиры по ипотеке за наличный расчёт следующий:

 Оповещение банка, в котором открыта ипотечная линия без разрешения банка сделка по продаже будет признана недействительной. Если банк не будет знать о продаже квартиры, он может запретить сделку
 Итогом продажи является досрочное погашение кредита поэтому при оповещении банка о продаже необходимо указать причины досрочного закрытия кредитной линии. Банки очень неохотно идут на досрочное погашение кредита, так как банк «потеряет» средства нс процентах. Согласно Закону № 102-ФЗ, банк имеет право взимать с заёмщика проценты только за фактический период пользования заёмными средствами. Поэтому причина для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, и досрочного погашения кредита должна быть веской. Например, смена места жительства заемщика
 Поиск покупателя так как квартира находится под обременением, то найти покупателя будет довольно сложно
 Необходимо выписаться из квартиры
 Оформить с покупателем задаток покупатель должен выплатить продавцу задаток, равный сумме долга продавца банку. Для безопасности сторон сделки, договор задатка нужно заверить у нотариуса
 Затем продавец, вместе с покупателем, посещают банк, и гасят ипотечный кредит когда средства будут переведены банку. Он должен выдать справку о закрытии ипотечной линии
 Теперь продавец снимает с квартиры обременение для этого он посещает Регистрационную палату и пишет заявление о снятии обременения
 Теперь можно заключать договор купли-продажи квартиры и регистрировать его в регпалате продажа квартиры, если покупатель тоже «ипотечник», происходит по той же схеме до выплаты покупателем задатка

Затем пошаговая инструкция следующая:

 Покупатель погашает кредит в банке за квартиру банк выдаёт справку о том, что задолженность по ипотеке покрыта
 Теперь стороны обращаются в Регистрационную палату и снимают с квартиры обременение для этого необходимо представить следующие документы:

  1. Заявление о снятии с данной квартиры обременения по ипотеке.
  2. Паспорт в оригинале собственника квартиры. Также нужно предъявить копию этого документа.
  3. Документ, который подтверждает, что заявитель является собственником данной жилплощади. Так как с 15. 07. 2017 года свидетельства о собственности были отменены, то продавец должен будет представить выписку из ЕГРП.
  4. Справку из банка о том, что кредит за квартиру полностью погашен покупателем.
  5. Закладная на квартиру.

После того, как специалисты регистрационной палаты проверят все документы, на обратной стороне свидетельства о собственности (его всё таки нужно захватить с собой, так как выписка из ЕГРП имеет ограниченный срок действия, и ставить штамп на ней нет смысла), будет поставлен штамп о том, что с данной квартиры снято обременение по ипотеке.

 Затем нужно подготовить документы для банка покупателя и предоставить их
 Нужно получить одобрение банка заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в регпалате

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *