Как заключить договор субаренды квартиры

Владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе — сдать в аренду. А арендатор, в свою очередь, имеет право сдать имущество в субаренду, если собственник не возражает.

Как регулировать субарендные отношения?

Что это такое

Субаренда — это юридическая сделка. Она подразумевает под собой временную передачу права распоряжения имуществом третьему лицу.

Это право передаёт исключительно собственник помещения. Сделка может быть совершена только с его письменного согласия.

Согласие может быть выражено 2-мя законными способами:

 В «первичном» договоре аренды отдельно прописан пункт, в котором сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное имущество в субаренду, так как владелец помещения не возражает
 Составить и подписать согласие не важно, как оно будет оформлено — главное, чтобы оно выражало это согласие, было оформлено в письменном виде и подписано собственником арендованного помещения. Лучше, оформить этот документ, как дополнительное соглашение к договору аренды

Суть сделки

Сдача квартиры в субаренду подразумевает под собой переуступку арендатором этой квартиры своего права пользования ею третьим лицам.

То есть, собственник квартиры передаёт право распоряжения арендатору на основании договора аренды.

Арендатор, в свою очередь, предварительно получив согласие владельца квартиры, сдаёт её в субаренду другому лицу.

Переуступка право пользования помещением является законной сделкой, если заключена в соответствии с нормами действующего законодательства.

Юридические тонкости

Как и любой другой сделки, у субаренды есть свои нюансы, которые необходимо учитывать, чтобы сделка состоялась в рамках закона.

Это:

 Договор субаренды отвечает правилам составления договора аренды и должен быть заключён в соответствии с главой 34 ГК РФ
 Договора субаренды отвечает требованиям, которые применяются к гражданско-правовым договорам то есть, он должен быть заключён с учётом подраздела 2 раздела 3 ГК РФ
 Договор субаренды является «вторичным» договором то есть он зависит от условий заключения «первичного» договора, то есть договора аренды
 Договор субаренды помещения не может быть заключён без согласия владельца этого помещения также он не может быть заключён на срок, который превышает срок действия «первичного» договора
 Регистрировать договор субаренды в органах Росреестра нет надобности если срок его действия не превышает 1 год
 Если речь идёт о государственном имуществе то сдать его в субаренду можно только, проведя конкурс между потенциальными субарендаторами
 Если сторонами договора являются юридические лица то арендатор является налоговым агентом части уплаты НДС, а также является плательщиком этого налога в части реализации услуги по аренде квартиры

Субаренда квартир

Такая сделка довольно рентабельна для субарендатора, особенно если речь идёт о посуточной или почасовой аренде.

Главное условие такой сделки — вовремя оплачивать арендную плату арендатору, чтобы у собственника квартиры не возникало вопросов.

Досрочное расторжение «первичного» договора аренды приводит к тому, что арендатор должен расторгнуть и договор субаренды.

Впоследствии, субарендатор может попросить владельца квартиры заключить с ним договора аренды.

Как правило, стоимость субаренды на 20%-30% выше стоимости арендной платы собственнику. А, если речь идёт о посуточной или почасовой субаренде, то «навар» может составлять порядка 100%.

Бывает так, что договор аренды был заключён на длительный срок, с условием того, что арендная плата не меняется.

А договор субаренды — краткосрочный, и плата за пользование квартирой может меняться. Тогда арендатор получает прибыль порядка 30%.

Как и любые другие гражданские отношения, субарендные отношения должны регулироваться документом — то есть договором. Он составляется обязательно в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

Договор должен содержать в себе сведения о предмете договора, и о сторонах сделки, а также о сроках и порядке внесения платы за пользование. Без этих условий договор не будет считаться действительным.

Предмет и условия соглашения

Предмет сделки и условия её заключения являются существенными условиями такого договора. Эти моменты должны быть обязательно освещены в документе.

В противном случае, он будет недействителен, в сделка будет заключена с нарушением закона. Предметом данного договора является факт сдачи квартиры в субаренду третьим лицам.

В договоре необходимо достаточно подробно расписать:

 Сведения о сторонах сделки если это юридические лица, то необходимо указать:

  1. Полное наименование каждой стороны.
  2. Адрес места нахождения фирмы.
  3. Документ, на основании которого она осуществляет деятельность.
  4. Должность и ФИО руководителя.

Если же сторонами являются физические лица, то нужно указать:

  • полностью ФИО;
  • адрес регистрации;
  • паспортные данные
 Данные о жилье которое сдаётся в аренду:

  1. Адрес, по которому оно располагается.
  2. Категория – в данном случае, квартира.
  3. Общая и жилая площадь.
  4. Количество комнат.
  5. Этажность дома.
  6. Прочие сведения, на усмотрение сторон

Далее в договоре нужно перечислить основные условия заключения и расторжения сделки. Это:

 Срок в течение которого арендатор должен передать субарендатору право пользования квартирой
 Размер субарендной платы а также сроки и порядок её внесения, порядок и сроки решения конфликтных ситуаций
 Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и к квартире ответственность каждой стороны за нарушение условий контракта

Важным моментом является отражение условий расторжения договора. К таковым можно отнести:

 Нарушение субарендатором сроков и порядка внесения платы за пользование помещением может привести к тому, что арендатор досрочно расторгнет с ним договор субаренды кроме того, арендатор может потребовать внесения всего долга, а также оплаты пени и штрафа за просрочку
 Если арендатор увидит, что субарендатор использует данную квартиру не по назначению он также имеет право досрочно расторгнуть с ним договор
 Также основанием для досрочного расторжения является тот факт что квартира находится в ненадлежащем состоянии

Между физическими лицами

Сторонами сделки субаренды квартиры могут быть как юридические, так и физические лица.

Заключается договор субаренды квартиры между гражданами точно так же, как и между предприятиями. Только сторонами сделки являются не фирмы, а люди.

Поэтому нужно указывать их данные:

  1. Полностью ФИО.
  2. Адрес места регистрации.
  3. Данные из паспорта.

Такие сведения указываются не только о сторонах субаренды, но и владельце квартиры, так как он является неотъемлемой часть сделки. Без его письменного согласия, арендатор не имеет права сдавать квартиру третьему лицу.

Существующее налогообложение

Важный вопрос субаренды — кто платит НДС? Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатор государственного или муниципального имущества остаётся налоговым агентом в части уплаты НДС.

Кроме того, он остаётся плательщиком этого налога в части реализации услуг по сдаче имущества в поднаём.

Поэтому он должен исчислять НДС с этой операции. Такое разъяснение даётся в Письме Минфина от 18. 10. 2012 года № 03-07-11/436.

Если сторонами являются физические лица, то необходимо уплачивать НДФЛ с арендной платы, так как это является дополнительным доходом гражданина.

Так, плательщиками подоходного налога являются и арендатор, и владелец помещения. Арендатор получает доход от сделки по субаренде, и уплачивает с этого дохода 13% в бюджет.

А владелец помещения, в свою очередь, получает доход от арендатора в виде арендной платы, и это тоже является его доходом. Поэтому и он должен уплачивать 13% от этой суммы в бюджет.

Регистрация контракта

Это действие необходимо в том случае, если договор заключается на длительный срок — более 1 года. Если же договор краткосрочный, то и регистрировать его в Росреестре нет нужды.

Но, по мнению юристов, лучше провести регистрацию договора, даже если он краткосрочный.

Это поможет избежать недоразумений, в случае возникновения конфликтных ситуаций между сторонами сделки. Если договор зарегистрирован, сторонам проще отстоять свои интересы в суде.

Ответственность сторон

Каждая сторона сделки несёт ответственность перед другой стороной за нарушения условий контракта. В договоре необходимо прописать санкции при нарушениях.

Например, если субарендатор систематически вовремя не вносит арендную плату, то арендатор имеет право расторгнуть с ним договор, а также потребовать выплаты ему штрафа за просрочку и погашение пеней.

Все эти нюансы необходимо досконально прописывать в документе. Размер пени можно определить следующими способами:

 Установить фиксированную сумму за каждый определённый период просрочки например, 200 рублей за каждый месяц просрочки сверх арендной платы
 Указать процент от определённой суммы за конкретный период просрочки например, 0,01% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа

Если эти моменты не прописать, то в случае судебного разбирательства, суд установит пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Также необходимо подробно описать процесс возмещения убытков при обнаружении повреждений арендованного имущества.

Для этого нужно составить акт приёмки имущества, в котором подробно прописать все недостатки, которые присутствовали на предметах мебели, стенах, полу и других предмета, при сдаче квартиры в субаренду.

Тогда арендатор сможет предъявить конкретные претензии субарендатору за порчу имущества, а субарендатор защитить свои права в судебном порядке.

Необходимые документы

Чтобы заключить договора субаренды на квартиру обе стороны должны предъявить документы.

Конкретный список документов зависит от того, каким субъектом экономической деятельности является сторона сделки — юридическим или физическим лицом.

Юридические лица должны представить друг другу:

 Выписку с банковскими реквизитами которая подписывается руководителем и главным бухгалтером этого предприятия. этот документ необходим для того, чтобы правильно прописать в договоре все реквизиты сторон
 Выписку из ЕГРЮЛ этот документ доказывает, что данное юридическое лицо на этапе составления и подписания договора ведёт свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии ликвидации или банкротства. У выписки ограниченный срок действия — она актуальна только 30 дней с момента её получения
 «Первичный» договор аренды он необходимо для того, чтобы субарендатор убедился, что арендатор имеет право распоряжаться сданным ему в аренду имуществом, то есть квартирой
 Копию свидетельства о праве собственности этот документ представляет арендатор, для того чтобы субарендатор убедился, что лицо, которое дало согласие на сдачу квартиры в субаренду, является его собственником
 Другие документы по требованию сторон например, копию лицевого счёта для того, чтобы убедиться, что за данной квартирой «не тянется» долг по коммунальным платежам

Если же сторонами сделки являются физические лица, то они представляют друг другу:

 Копии своих паспортов для того, чтобы правильно внести сведения друг о друге в договор
 Договор аренды квартиры чтобы субарендатор мог убедиться, что сделка совершается с разрешения собственника помещения
 Копию свидетельства о собственности и другие документы, по требованию сторон

Копии документов заверять у нотариуса не обязательно. Но, если предстоит регистрировать договор в органах Росреестра, то заверенные копии документов значительно сократят срок правовой экспертизы.

Тогда регистрации документа происходит в 3-ёхдневнный срок, а не в 10-дневный.

Образец бланка

Договор субаренды квартиры содержит в себе такие пункты и параграфы, как и договор аренды.

В него включаются следующие разделы:

 Общие положения и предмет договора
 Права и обязанности каждой стороны сделки по отношению друг к другу, и квартире
 Сумма субарендной платы а также порядок и сроки её внесения арендатору
 Ответственность каждой стороны за нарушения условий данного договора также различные дополнительные условия. Например, относительно расходов на косметический ремонт квартиры
 Способы разрешения споров в досудебном и судебном порядке, реквизиты сторон

Риски при заключении сделки

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски. Это:

  Недобросовестные арендаторы риск того, что собственник квартиры не знает о том, что арендатор её «пересдаёт» довольно велик. Особенно, если речь идёт о посуточной или почасовой аренде. Поэтому всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
 Недобросовестные субарендаторы всегда риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование квартирой или не оплатит коммунальные услуги. Иногда, отстоять свои интересы в суде не так то просто! Кроме того, если квартира сдаётся посуточно, то возможности регистрировать договор с каждым субарендатором нет возможности
 Вероятность порчи имущества если квартира используется посуточно, то составлять акт приёмки также нет возможности
 Если владелец квартиры решит досрочно расторгнуть договор аренды то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть эту квартиру, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Собственник квартиры может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

Чтобы как то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.

В этом случае, владелец квартиры может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если квартира сдаётся на длительный срок.

Порядок разрешения споров

В первую очередь, необходимо предпринять попытки решить конфликтную ситуацию без суда, то есть, обе стороны должны попытаться договориться.

Если это получается, то нужно составить письменное соглашение, в котором будут перечислены все претензии сторон, а также способы эти претензии удовлетворить.

Лучше будет, если данное соглашение будет заверено у нотариуса. Это необходимо для того, чтобы избежать недоразумений, если одна из сторон конфликта не будет соблюдать пункты соглашения.

Если же договориться не удаётся, то одна недовольная сторона может обратиться в суд за защитой своих прав. Для этого необходимо подать в суд исковое заявление.

В этом документе нужно подробно изложить все претензии, а также привести доказательства своей правоты.

Также нужно уведомить суд, что данная сторона пыталась решить конфликт в досудебном порядке, однако вторая сторона не шла не компромисс.

Решение суда подлежит обязательному исполнению. Однако, если стороны не согласны с тем решением, которое вынес суд, они могут его обжаловать в вышестоящей инстанции.

Сделать это может любое лицо, участвовавшее в деле, и чьи интересы были затронуты в ходе разбирательства.

Многие гражданские отношения оформляются в виде договора. Субаренда квартиры не является исключением из этого правила.

Заключение договора является обязательным условием действительности данной сделки.