07.02.2023

Переуступка прав требования

Переуступка прав требования на квартиру или другое помещение является частой практикой в современной жизни. Регулируется этот процесс Гражданским законодательством.

Использовать такое право могут как граждане, так и предприятия.

Суть сделки

Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки — сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией. Она обязательно заключается в письменной форме.

Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны день. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.
Правовая база

Данный процесс регулируется гражданским законодательством, в частности ст. 388—390 ГК РФ. Кроме того, стоит рассматривать и более «узкие» законы, которые применяются к данной сделке.

Это:

Не стоит забывать о нормах налогового законодательства, которое регулирует процесс уплаты налогов, в зависимости от выбранной системы налогообложения, если стороной сделки является юридическое лицо.

Плюсы и минусы

Как у любой сделки, у переуступки прав требования, есть свои преимущества и недостатки. К плюсам данной сделки можно отнести:

 Есть возможность приобрести понравившийся объект недвижимости например, семье приглянулась конкретная квартира в конкретной новостройке. Но, все квартиры в этом доме уже проданы гражданам. Что делать? Можно обратиться напрямую к дольщикам, и заключить с ними договор цессии. То есть, перекупить их долг перед застройщиком. Если застройщик даст своё согласие на сделку, то её можно считать свершившейся. Довольны остаются все стороны — дольщик может купить себе квартиру в другом доме, снова оформив ипотеку. Застройщик исправно получает платежи от нового жильца, а новый должник получает понравившееся ему жильё
 Выгода есть у обеих сторон сделки — у дольщика и у нового должника дольщик может несколько завысить стоимость своего долга. Покупатель приобретает квартиру дешевле, нежели он покупал бы готовое жильё. А застройщику, как правило, не важно, кто выплачивает ему долг

Но не стоит забывать о рисках, которые всё-таки присутствуют при совершении данной сделки. И хотя они минимизируются тем, что сделка свершается под надзором органа госрегистрации, они существуют.

К рискам сделки по переуступке прав можно отнести:

 Сумма сделки должна быть указана полностью если этот пункт в договоре пропущен, то он будет считаться недействительным, как и сама сделка. Поэтому нужно быть внимательным
  Необходимо удостовериться, что данный объект недвижимости не перепродавался несколько раз по договору цессии для этого необходимо запросить выписку из реестра
 Договор обязательно нужно регистрировать, а только потом оплачивать сделку сотрудники Росреестра проверят договор на правомочность. Если будет обнаружено, что он противоречит гражданскому законодательству, он не будет зарегистрирован. А, следовательно, сделка не будет совершена
 Стоит удостовериться, что строительная компания не находится в стадии банкротства замена заёмщика может быть совершена только при письменном согласии кредитора

Все эти риски необходимо учитывать, поэтому при оформлении сделки цессии лучше пригласить юриста, который является профессионалом в данной области.

Он внимательно изучит договор, и разработает предложения, которые могут быть выгодны всем сторонам сделки.

Что значит переуступка

Это, прежде всего, гражданская сделка, то она и совершается по нормам гражданского законодательства. Договор по такой сделке заключается в письменной форме, и регистрируется в Росреестре.

Согласно договору цессии, все права и обязанности одной стороны сделки (будь то кредитор или заёмщик), в полном объёме переходят к новому действующему лицу договора.

Но, некоторые моменты можно ограничить, прописав все ограничения подробно в договоре переуступки.

Чтобы избежать «подводных» камней, а также двусмысленных толкований положений договора, его рекомендуется заключать при помощи юриста, который компетентен в этих вопросах.

Но, перед тем как заключать договор цессии, необходимо выяснить следующие моменты:

 Реквизиты «первичного» договора то есть того договора, который является основанием для переуступки прав одного лица другому
 Сумма, которая переуступается, должна быть указана верно и порядок расчёта также должен быть расписан детально
 Если стороной по договору является должник то необходимо получить письменное согласие кредитора
На квартиру

Предметом сделки, в данном случае, является квартира, и все права на неё. То есть, новый собственник этой квартиры, имеет право требовать сдачи помещения ему в указанные сроки, а также исправления всех ошибок, допущенных застройщиком.

Новая сторона по договору переуступки права требования на квартиру имеет все права и обязанности собственника жилого помещения, прописанные в ст. 30 ЖК РФ.

Нюансы сделки по переуступке прав требования на квартиру зависят от того, в полном ли объёме выплачены средства за эту квартиру.

Поэтому стоит учитывать несколько нюансов:

 Если квартира оплачена дольщиком полностью то получать письменное согласие от застройщика нет необходимости
 Если же квартира оплачена не полностью, а частично то нужно получить письменное согласие от компании, которая осуществляла строительство дома, в котором располагается предмет сделки, то есть квартира

Если письменное согласие застройщика необходимо, то желательно заверить его у нотариуса. Но, делать это не обязательно, так как договор будет регистрироваться в Росреестре, а это уже является правовым сопровождением сделки.

Но, если документы будут заверены у нотариуса, время регистрации договора будет сокращено до 3-ёх дней.

Соответственно, если квартира не полностью оплачена дольщиком, то все долговые обязательства переходят к новому собственнику.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *